如何認定首套房和二套房

1、全款買過一套房，貸款買房——算首套;

2、貸款買過二套以上房，后來全部賣掉，通過住房登記系統查詢不到房產，但在銀行征信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套;

3、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業(yè)金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例;若貸款未還清——算二套房;

4、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結清，再貸款買房——算首套。若貸款未結清——算二套;

5、全款買過一套房，后來賣掉了，住房登記系統查不到房產，再貸款買房——算首套;

6、當地暫不具備住房登記系統的查詢條件的，銀行盡職調查核實購房人已有一套住房的，再貸款買房——算首套;

7、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時可以提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時——算首套;

8、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經還清，申請商業(yè)貸款再買房——算首套;

9、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚后買房申請貸款——算首套;

10、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為二套房以上。

首套房和二套房有什么區(qū)別

1、首付比例的區(qū)別

在部分不限購、限貸的城市，如果是首套房，商業(yè)貸款首付比例是20%，二套房商業(yè)貸款首付款比例為30%。

2、貸款利率的區(qū)別

如今各地房貸利率不斷上漲，很多人也發(fā)現了，二套房的利率上漲比例肯定是大于首套房的，所以首套房和二手房貸款利率的區(qū)別在不同的銀行、不同的城市差別不一樣。