房產(chǎn)抵押貸款必須要弄懂哪些問(wèn)題?

一、借款人在抵押住房時(shí)是否屬于多次抵押

此問(wèn)題根本不必?fù)?dān)心，攜帶住房手續(xù)到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局提檔即可，房產(chǎn)局檔案一目了然，目前中國(guó)很多地方連二次抵押都不可進(jìn)他項(xiàng)，談何多次抵押。

二、借款人如果已婚是否雙方都到場(chǎng)(房產(chǎn)局、公證處)簽字

如果借款人不是單身、或住房非單獨(dú)所有、或婚前自有財(cái)產(chǎn)但未做婚前財(cái)產(chǎn)公證、或婚后獨(dú)有財(cái)產(chǎn)但未做婚后財(cái)產(chǎn)公證、離婚后財(cái)產(chǎn)未做分割的(離婚協(xié)議中明確指出財(cái)產(chǎn)分割細(xì)則、已經(jīng)終審判決生效但未執(zhí)行的除外)，雙方必須本人到場(chǎng)簽字。

三、所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒(méi)有未成年兒童和老人

做了住房全權(quán)委托公證后無(wú)需擔(dān)心，參考問(wèn)題二第3項(xiàng)的解釋。

四、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等抵押?jiǎn)栴}

經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等住房，房產(chǎn)局根本就不受理抵押登記，有些地區(qū)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等住房也是不受抵押的。

五、房子說(shuō)收就收、到底是誰(shuí)在收

新的住房產(chǎn)權(quán)人(受讓人、包括原抵押權(quán)人(他項(xiàng)權(quán)利人))在行使對(duì)該住房的物權(quán)，物權(quán)為形成權(quán)，并非請(qǐng)求權(quán)。

六、關(guān)于抵押的房產(chǎn)是否在抵押之前已經(jīng)租賃給了別人的問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)城市住房管理法》規(guī)定，住房出租需到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門進(jìn)行登記備案(備案后進(jìn)檔案)，不登記不得對(duì)抗第三人。

辦理房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1、違約風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于辦理房產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)只要包括了被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為造成被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說(shuō)明借款人有還款的意愿，但無(wú)還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過(guò)比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。

2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)抵押貸款存在著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是目前我國(guó)的住房貸款主要來(lái)源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款。

3、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)

干預(yù)經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)過(guò)程當(dāng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感度。

4、利率風(fēng)險(xiǎn)

貸款必定會(huì)產(chǎn)生一定的利率，利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動(dòng)無(wú)論是漲還是跌對(duì)銀行都會(huì)帶來(lái)?yè)p失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。