商住房交易稅費(fèi)如何收取

商住房是最近幾年來(lái)比較搶手的一類(lèi)住房，顧名思義這類(lèi)住房可商可住。但在二手房市場(chǎng)這種房子可是不算熱門(mén)，并且其價(jià)格漲幅也遠(yuǎn)不及普通的商品住宅，最主要的原因還在于商住房交易時(shí)所需要繳納的高額稅費(fèi)，以及它的產(chǎn)權(quán)年限。一般來(lái)說(shuō)高額稅費(fèi)的承擔(dān)者要么是購(gòu)房者要么就是房主，當(dāng)然誰(shuí)也不愿意承擔(dān)這部分的責(zé)任，再加上此類(lèi)住房的產(chǎn)權(quán)年限要遠(yuǎn)比普通住宅少，性價(jià)比并不高，因此造成了二手商住房的成交率一直持續(xù)低迷。下面我們一起來(lái)了解一下，商住房交易稅費(fèi)如何收取。

商住房進(jìn)入二手房市場(chǎng)后，稅費(fèi)成本非常高，二手商住房不享受任何稅費(fèi)優(yōu)惠措施，所以它在二次交易中會(huì)產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個(gè)稅和印花稅。

征稅稅基也有講究，一般二手房交易都有網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)。網(wǎng)簽價(jià)由買(mǎi)賣(mài)雙方確定，指導(dǎo)價(jià)是有相關(guān)部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情對(duì)不同的區(qū)域劃定不同的價(jià)格。指導(dǎo)價(jià)存在的意義是避免偷稅漏稅。如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)，則稅基以網(wǎng)簽價(jià)為準(zhǔn)，如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，則稅基以指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)。

增值稅

增值稅的計(jì)算公式：(網(wǎng)簽價(jià)或指導(dǎo)價(jià)-上次價(jià)格)÷(1+5%)×5.6%

注：網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)取二者之間的高者

契稅

如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)：契稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×3%

如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)：契稅=[指導(dǎo)價(jià)÷(1+5%)]×3%

印花稅

如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)：印花稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×0.05%(雙向征收)

如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)：印花稅=[指導(dǎo)價(jià)÷(1+5%)]×0.05%(雙向征收)

土地增值稅

土地增值稅=增值額×稅率

增值額=網(wǎng)簽價(jià)或指導(dǎo)價(jià)-扣除額(網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)取兩者之間的高值)

土地增值稅的稅率是浮動(dòng)的，一般在30%至60%之間。它的計(jì)算方式是：稅率=增值額/扣住額。然后根據(jù)結(jié)果確定稅率。

扣除額包括該套商住房上次成交價(jià)、上次繳納的契稅、本次繳納的增值稅、房主還款產(chǎn)生的利息支出、本次交易產(chǎn)生的印花稅和土地增值稅等。

個(gè)稅

個(gè)稅稅基為差額的20%，具體征收方式如下：

如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)：個(gè)稅=(網(wǎng)簽價(jià)-扣除額)×20%

如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)：個(gè)稅=(指導(dǎo)價(jià)-扣除額)×20%

綜合來(lái)看，一套商住房如果上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是80萬(wàn)，本次成交160萬(wàn)，指導(dǎo)價(jià)為128萬(wàn)。房子滿5年了，上次繳納契稅2.4萬(wàn)。進(jìn)入二手房市場(chǎng)后，需要交多少稅呢?

按照上面的計(jì)算公式，增值稅為4.27萬(wàn)，印花稅為0.07萬(wàn)元，個(gè)稅為8.49萬(wàn)土地增值稅為14.799萬(wàn)，契稅為4.67萬(wàn)?？傆?jì)稅收支出為32.3萬(wàn)元。

如此算下來(lái)，稅收支出已經(jīng)占增值額50%以上了，也就難怪二手的商住房一直不受歡迎了。