住房貸款提前還款 利息計(jì)算要考慮哪些因素？

住房貸款提早還款利息核算要怎樣核算呢?如何才會(huì)更加省錢(qián)。貸款方法、還款方法和貸款利率的不一樣會(huì)直接影響到住房貸款的多少。住房貸款利息核算通常依據(jù)住房貸款還款方法的核算公式分為等額本息核算公式和等額本金核算公式。

住房貸款提前還款 利息計(jì)算要考慮哪些因素?

住房貸款方法如何選

住宅公積金貸款：關(guān)于已參加交納住宅公積金的居民來(lái)說(shuō)，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該優(yōu)選住宅公積金低息貸款。住宅公積金貸款具有方針補(bǔ)助性質(zhì)，貸款利率低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也即是說(shuō)，在住宅公積金典當(dāng)貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。

自己住宅組合貸款：住宅公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，較高限額有時(shí)候不可滿(mǎn)足購(gòu)房者的貸款需要，因而住房貸款缺乏有些要向銀行請(qǐng)求住宅商業(yè)貸款。這兩種貸款合起來(lái)稱(chēng)之為組合貸款。此項(xiàng)事務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部一致處理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。自己住宅托付貸款(公積金貸款)最合算，自己住宅貸款(商業(yè)性貸款)利息擔(dān)負(fù)最重，但具體的還款差別有多大。

自己住宅商業(yè)性貸款：住宅公積金貸款和組合貸款兩種貸款方法限于交納了住宅公積金的單位員工運(yùn)用，限制條件多，所以，未繳存住宅公積金的人無(wú)緣申貸，但可以請(qǐng)求商業(yè)銀行自己住宅擔(dān)保貸款。

等額本息核算公式

核算準(zhǔn)則：銀行從每月月供款中，先收剩下本金利息，后收本金;利息在月供款中的份額中隨剩下本金的削減而下降，本金在月供款中的份額因添加而增加，但月供總額保持不變。

這是現(xiàn)在最為遍及，也是大有些銀行長(zhǎng)期引薦的方法。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后均勻分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞加，利息比重逐月遞減。

點(diǎn)評(píng)：選用這種還款方法，每月還一樣的數(shù)額，對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)，操作相對(duì)簡(jiǎn)略，每月承當(dāng)一樣的金錢(qián)也方便安排出入。尤其是收入處于安穩(wěn)狀態(tài)的家庭，買(mǎi)房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大，可以挑選這種方法。公務(wù)員、教師等工作歸于收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)安穩(wěn)的集體，很合適這種還款方法?？墒牵灿腥秉c(diǎn)，因?yàn)楸窘饍斶€速度相對(duì)較慢，占用銀行資金時(shí)刻較長(zhǎng)，還款總利息較高。

等額本金核算公式

貸款人將本金均勻分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，一起付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方法相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，可是前期付出的本金和利息較多，還款擔(dān)負(fù)逐月遞減。

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數(shù)

每月本息=(本金-累計(jì)還款總額)X月利率

核算準(zhǔn)則：每月償還的本金額始終不變，利息會(huì)隨剩下本金的削減而削減。

點(diǎn)評(píng)：這種方法很合適現(xiàn)在收入較高，可是現(xiàn)已預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)削減的人群(比方有些中年人)。

住房貸款利率的影響

用房產(chǎn)在銀行處理的貸款，該貸款要依照銀行規(guī)定的利率付出利息，這個(gè)利率即是住房貸款利率。大都商業(yè)銀行與購(gòu)房者簽定的《自己住宅貸款合同》上對(duì)住房貸款利率的調(diào)整方法通常是貸款期限在一年以上的，貸款利率于每年1月1日調(diào)整一次，在貸款期限內(nèi)，如未遇基準(zhǔn)利率調(diào)整，則貸款利率不作調(diào)整。