在什么情況下業(yè)主可以退房？如何退房？

買房也是一種消費(fèi)，如果后悔了，需要及時(shí)制止損失的發(fā)生，不然等到房本都到手了，就不好退房了。那么，在什么情況下業(yè)主可以退房？如何退房？違約金等如何賠償呢？讓我們一起來(lái)看看吧！

一、可以退房的情形

1、延期交付住房

與開(kāi)發(fā)商在合同中約定的交房日期，卻一直沒(méi)有等到交房入住的通知。

根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)購(gòu)房人催告后，在三個(gè)月的合理期限內(nèi)，仍未履行的，則購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并返還訂金或支付的房款利息。

2、開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì)

按《商品房銷售管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更造成商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。

開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

3、住房質(zhì)量不合格影響使用

根據(jù)司法解釋，因住房質(zhì)量問(wèn)題影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

4、存在合同欺詐等其他問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商在出售住房之前就把所售住房抵押，或賣給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，可起訴認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，要求退房。

此外，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形還有，開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可；住房為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的；該住房權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制住房權(quán)利等情形。

5、遲延辦理住房所有權(quán)登記

根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理住房所有權(quán)登記屆滿后高于一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因造成無(wú)法辦理住房所有權(quán)登記的。

6、按揭合同不可辦理

因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

二、如何退房？

第1步：向開(kāi)發(fā)商發(fā)出解除合同通知書

開(kāi)發(fā)商同意的，雙方商議處理交還住房、退款、賠償損失等事宜。開(kāi)發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開(kāi)發(fā)商賠償相關(guān)損失，由法院判決。

第2步：請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同

在購(gòu)房合同解除后，可向貸款銀行請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。根據(jù)人民法院的司法解釋，這種請(qǐng)求法院應(yīng)給予支持。

第3步：房款歸還

將開(kāi)發(fā)商歸還的購(gòu)房款優(yōu)先歸還享有抵押權(quán)的銀行。開(kāi)發(fā)商在歸還購(gòu)房款時(shí)可以將代為償還的銀行款項(xiàng)予以扣除。

三、違約金及相關(guān)稅費(fèi)返還

違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。因此，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定；若沒(méi)有約定，按照法律規(guī)定處理。

根據(jù)《合同法》相關(guān)內(nèi)容規(guī)定：

1、支付定金一方違約的，定金不予返還；收取定金一方違約的，雙倍返還定金。

2、雙方都有過(guò)錯(cuò)的，按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)；違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償。

3、違約金過(guò)高的，也可以請(qǐng)求減少賠償金額，購(gòu)房者可挑選適用相關(guān)賠償金額較多的一種法律手段來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

此外，若是出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和合同里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)原因，且開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行告知義務(wù)的，開(kāi)發(fā)商是不需要承擔(dān)責(zé)任的。