土地增值稅與所得稅有哪些差別

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多的地區(qū)都開(kāi)始向大家征收個(gè)人和公司所得稅務(wù)了，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)中不僅要上繳土地增值稅還要上繳公司所得稅，這兩種稅務(wù)常常被人們弄混，不知道有什么區(qū)別，下面我們一起以房地產(chǎn)公司所得稅為例淺談土地增值稅與所得稅有哪些差別吧！

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1、年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異（執(zhí)行的政策不同）
　　房地產(chǎn)公司所得稅是按年就公司整個(gè)年度全部所得納稅，因此，需要按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)公司有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實(shí)現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。對(duì)于有完工前開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的公司，其預(yù)售收入也要按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度房地產(chǎn)公司所得稅，而不是預(yù)繳稅款。
　　土地增值稅實(shí)行的是項(xiàng)目單位清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定清算條件時(shí)，再進(jìn)行清算。清算時(shí)，將清算項(xiàng)目的各年度收入全部匯總，減除該清算項(xiàng)目全部扣除項(xiàng)目金額后，按規(guī)定計(jì)算土地增值稅。計(jì)算全部項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來(lái)各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補(bǔ)。
　　2、成本核算對(duì)象與清算項(xiàng)目的差異
　　土地增值稅清算后，按照項(xiàng)目單位進(jìn)行清算。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[ 2006 ] 187號(hào)）規(guī)定，土地增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)為清算單位，分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的階段一個(gè)單位的清算。增值項(xiàng)目應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中單獨(dú)計(jì)算，包括普通住宅和非普通住宅。
　　房地產(chǎn)公司所得稅對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算時(shí)，不是按清算單位進(jìn)行核算，而是要按六項(xiàng)原則劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)公司所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第第二十六條規(guī)定，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則有：可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對(duì)象由公司在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不可隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
　　3、共同成本間接成本計(jì)算分?jǐn)偡椒ú町?/strong>
　　公司所得稅法規(guī)定，公司的共同成本和間接成本不可按利益原則和分配比例分為成本對(duì)象。具體分?jǐn)偡椒ㄓ忻娣e法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算成本法。其中，土地成本是根據(jù)法律的面積分配；作為一個(gè)獨(dú)立的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的轉(zhuǎn)換成本，應(yīng)按建筑面積分?jǐn)偅唤杩钯M(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算成本分配方法；其他項(xiàng)目由公司自行確定成本分配方法。
　　在土地增值稅項(xiàng)目清算中，清算單位共享項(xiàng)目的方法比較簡(jiǎn)單，可以由納稅人自行挑選。第九對(duì)土地增值稅暫行條例實(shí)施第“規(guī)則”規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和發(fā)展階段，確定扣除金額，按照土地使用權(quán)出讓面積占總面積的比例按建筑面積計(jì)算分配，計(jì)算或共享，也可以根據(jù)其他稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估確認(rèn)。