常營(yíng)經(jīng)濟(jì)適用房政策

一、價(jià)格制定

　　經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房成本價(jià)格由項(xiàng)目開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。

　　(一)開發(fā)成本

　　1. 按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)。

　　2. 開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。

　　3. 列入施工圖預(yù)(決)算項(xiàng)目的主體住房建筑安裝工程費(fèi)，包括住房主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。

　　4. 在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不可有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　5. 管理費(fèi)按照不高于本條(一)項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的2%計(jì)算。

　　6. 貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計(jì)算。

　　(二)稅金

　　依照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。

　　(三)利潤(rùn)

　　按照不高于本條(一)項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的3%計(jì)算。

　　下列費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格：

　　(一)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用;

　　(二)開發(fā)公司留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)性用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用;

　　(三)各種與住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用;

　　(四)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;

　　(五)按規(guī)定已經(jīng)減免的和其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。

二、機(jī)構(gòu)及職責(zé)

　　1、為加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理和監(jiān)督檢驗(yàn)，成立朝陽區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格審核工作小組。由區(qū)發(fā)展改革委牽頭，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委、區(qū)財(cái)政局、區(qū)審計(jì)局、區(qū)監(jiān)察局、市國(guó)土局朝陽分局、區(qū)房管局為成員單位。工作小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)發(fā)展改革委，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)全區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目銷售價(jià)格測(cè)算和審核的日常工作。

　　2、區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格審核工作小組成員單位職責(zé)。

　　區(qū)發(fā)展改革委：負(fù)責(zé)受理和審查經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)公司提出的定價(jià)申請(qǐng)，選取、委托有造價(jià)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估申請(qǐng)項(xiàng)目的定價(jià)方案，召集工作小組成員單位集中審議和擬定項(xiàng)目定價(jià)方案，并上報(bào)區(qū)政府。

　　區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委：按照《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范GB50500-2008》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用租房、經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目定價(jià)方案中的建安費(fèi)用、市政綠化、公用配套、配建公(廉)租住房等事項(xiàng)提出意見。

　　區(qū)市政市容委：依據(jù)《北京市朝陽區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)市政管委關(guān)于道路建設(shè)及養(yǎng)護(hù)管理工作意見的通知》(朝政辦發(fā)〔2009〕22號(hào))，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目定價(jià)方案中的市政建設(shè)費(fèi)用等事項(xiàng)提出意見。

　　區(qū)財(cái)政局：依據(jù)《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》負(fù)責(zé)將價(jià)格審核工作的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)納入年度預(yù)算，對(duì)價(jià)格審核工作提供資金支持。

　　區(qū)審計(jì)局：依據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》和《中華人民共和國(guó)審計(jì)法實(shí)施條例》，負(fù)責(zé)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的合理性在聯(lián)審中提出審計(jì)意見。

　　區(qū)監(jiān)察局：依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政監(jiān)察法》，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格審核工作過程當(dāng)中，監(jiān)督各政府部門履行職責(zé)情況，查處相關(guān)信訪舉報(bào)事宜。

　　市國(guó)土局朝陽分局：負(fù)責(zé)按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》(北京市人民政府令第148號(hào))、《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第511號(hào))及《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費(fèi)收繳和使用管理?xiàng)l例的通知》(京政辦發(fā)〔2002〕51號(hào))等文件規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目定價(jià)方案中的征地費(fèi)用提出意見，研究項(xiàng)目征地過程當(dāng)中存在的問題。

　　區(qū)房管局：依據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地面上住房征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目定價(jià)方案中的住房征收費(fèi)用提出意見。

三、工作程序

　　為保障經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格審核工作的有序開展，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格審核工作按受理申請(qǐng)、委托評(píng)估、部門聯(lián)審、上報(bào)審批四個(gè)程序?qū)嵤?/p>

　　區(qū)發(fā)展改革委在接到項(xiàng)目單位的定價(jià)申請(qǐng)后，應(yīng)在接到定價(jià)申請(qǐng)報(bào)告后30個(gè)工作日內(nèi)，作出制定或調(diào)整價(jià)格的決定。

　　受理申請(qǐng)。項(xiàng)目單位在完成前期手續(xù)、辦理住房銷售之前，核算住房成本并提出書面申請(qǐng)報(bào)送區(qū)發(fā)展改革委。同時(shí)提供以下定價(jià)材料：

　　1.項(xiàng)目銷售價(jià)格定價(jià)申請(qǐng);

　　2.項(xiàng)目報(bào)價(jià)表;

　　3.報(bào)價(jià)編制說明;

　　4.項(xiàng)目規(guī)劃意見書;

　　5.項(xiàng)目用地預(yù)審意見;

　　6.項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)的批復(fù);

　　7.項(xiàng)目規(guī)劃方案;

　　8.人防工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書;

　　9.項(xiàng)目建設(shè)方案;

　　10.預(yù)測(cè)費(fèi)用的票據(jù)或合同復(fù)印件;

　　11.工程設(shè)計(jì)圖紙;

　　12.項(xiàng)目預(yù)算;

　　13.其他相關(guān)材料。

　　區(qū)發(fā)展改革委負(fù)責(zé)項(xiàng)目單位定價(jià)材料的完整性和真實(shí)性審查。定價(jià)材料不齊備的，不予受理。接收定價(jià)材料后，發(fā)展改革委將于4個(gè)工作日內(nèi)做出是否受理的決定，并及時(shí)告之項(xiàng)目單位。

　　(一)委托評(píng)估。區(qū)發(fā)展改革委受理項(xiàng)目單位申請(qǐng)后，于5個(gè)工作日內(nèi)從市發(fā)展改革委專家?guī)熘须S機(jī)抽取有造價(jià)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)該項(xiàng)目的定價(jià)方案進(jìn)行評(píng)估。并將相關(guān)信息通報(bào)區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格審核工作小組成員單位。

　　(二)中介機(jī)構(gòu)將根據(jù)政府委托內(nèi)容，依據(jù)國(guó)家、北京市有關(guān)政策法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)格情況開展評(píng)估，并出具正式的評(píng)估報(bào)告。中介機(jī)構(gòu)的評(píng)審時(shí)間原則上不高于15個(gè)工作日，超大規(guī)模項(xiàng)目適當(dāng)增加工作日。

　　(三)部門聯(lián)審。中介機(jī)構(gòu)提交評(píng)審報(bào)告后，區(qū)發(fā)展改革委將于6個(gè)工作日內(nèi)組織召開工作小組成員單位參加的部門聯(lián)審會(huì)。

　　部門聯(lián)審主要聽取項(xiàng)目公司的項(xiàng)目定價(jià)申請(qǐng)、中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，以及區(qū)發(fā)展改革委結(jié)合項(xiàng)目整體情況和評(píng)估結(jié)果做出的初步審核意見，各成員單位就項(xiàng)目定價(jià)進(jìn)行集體討論，達(dá)成共識(shí)后形成部門聯(lián)審意見。

　　(四)上報(bào)審批。依據(jù)部門聯(lián)審意見，區(qū)發(fā)展改革委擬定定價(jià)申請(qǐng)報(bào)告，提出項(xiàng)目銷售基準(zhǔn)價(jià)格意見，經(jīng)與區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)簽后，上報(bào)區(qū)政府。

　　項(xiàng)目銷售基準(zhǔn)價(jià)格經(jīng)區(qū)政府審核同意后，抄報(bào)市發(fā)展改革委備案并向社會(huì)公布。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格公布后，任何單位和個(gè)人不得擅自調(diào)整。

　　按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，為同一期工程開發(fā)住房的基準(zhǔn)價(jià)格。開發(fā)公司可按住房樓層、朝向上下浮動(dòng)，其幅度不得高于基準(zhǔn)價(jià)格的3%。分割零售單套整幢(單元)增減的代數(shù)和為零，即整幢樓房平均價(jià)格不得突破基準(zhǔn)價(jià)格。

　　開發(fā)公司(單位)應(yīng)將確定的單套住房銷售價(jià)格報(bào)送區(qū)發(fā)展改革委和區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，經(jīng)審核同意后向社會(huì)公示。

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司銷售經(jīng)濟(jì)適用住房，不得在批準(zhǔn)的房?jī)r(jià)外加收任何費(fèi)用或強(qiáng)行推銷及搭售商品。

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家及北京市的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在銷售場(chǎng)所顯著位置公布批準(zhǔn)的價(jià)格及文號(hào)，自覺接受社會(huì)監(jiān)督。

四、監(jiān)督檢驗(yàn)

　　區(qū)發(fā)展改革委要加強(qiáng)對(duì)涉及房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)的監(jiān)督檢驗(yàn)，對(duì)不按國(guó)家及北京市人民政府規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房收費(fèi)政策，超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)以及其他亂收費(fèi)行為要依法處理。

　　區(qū)發(fā)展改革委要會(huì)同區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的監(jiān)督檢驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司違反價(jià)格法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的價(jià)格行為的，由區(qū)發(fā)展改革委依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。