預售商品房有哪些優(yōu)點

1、拓寬房地產開發(fā)公司融資渠道。商品房預售制度允許房地產開發(fā)公司在商品房尚未建成時，與買方簽訂交易合同和提前收取銷售款。相比于現(xiàn)售，預售項目的開發(fā)動態(tài)回收周期可縮短約10個月。預售制度有利于拓寬房地產開發(fā)公司的融資渠道，不僅加速了資金周轉、提高了資金使用效率，而且壓低了資金使用成本，有效下降了房地產開發(fā)公司的資金壓力。

2、疏導商品房市場的需求。商品房預售價格約比現(xiàn)售價格低10%-20%，交房期為1-2年。相比于現(xiàn)售，商品房預售的價格優(yōu)勢更強，有效刺激了商品房購買，將潛在需求轉換為有效需求，完成了商品房需求的合理疏導。

3、為銀行提供穩(wěn)定收益。銀行機構通過向購房者發(fā)放按揭貸款，為房地產開發(fā)公司提供間接融資，從而獲取長期穩(wěn)定收益。住房商業(yè)貸款已成為銀行機構優(yōu)先挑選的優(yōu)質標的。

預售商品房條件

商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規(guī)定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優(yōu)良、有誠信的房地產商可以運用商品房預售這一杠桿制度。

第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，住房依附于土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。

第二，必須持有建設工程規(guī)劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規(guī)劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規(guī)范，不是任意性或挑選性的。如果房地產開發(fā)商忽視這一點而預售住房，就會使開發(fā)商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。

第三，按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發(fā)建設資金已達到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發(fā)商有一定的實力和能力，不可完全依賴購房者的房款資金。避免炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經確定施工進度和竣工交付時間的規(guī)定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期可以向購房者交付住房。

第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規(guī)定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規(guī)劃許可證和預售許可證。這更加體現(xiàn)了國家對商品房預售行為的嚴格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。