回遷房可不可以辦房產(chǎn)證

不是所有的回遷房都可以辦房產(chǎn)證，簡單的來說，拆遷前有房產(chǎn)證的，回遷房就有房產(chǎn)證，拆遷前沒房產(chǎn)證的，回遷房也沒有房產(chǎn)證。有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的，沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。

回遷房與商品房的區(qū)別

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償住房由市人民政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，住房的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置住房的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

3、拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是集體土地面上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣，集體土地面上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

買回遷房要注意哪些

1、一房多賣

因為回遷房沒有辦法辦理預(yù)告登記，所以留下了一房多賣的漏洞。比如回遷房的房價上漲，而違約成本很低的話，那么出售人很有可能把住房轉(zhuǎn)賣給他人。所以在購買時一定要注意，在住房買賣合同有效的情況下，辦理了交付或是登記手續(xù)，這樣才能變成物權(quán)變動的法律效果。

2、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字

購買回遷房有一定的風(fēng)險，比如如果賣方發(fā)生了意外，那么回遷房就有可能作為遺產(chǎn)由繼承人進(jìn)行分割繼承。在購買回遷房時一定要人賣方在第一順序繼承人簽字，表示賣方對繼承權(quán)的放棄。一般情況下，按順序繼承人是配偶、父母、子女，所以在要求賣方簽字時說話方式要委婉一些，避免造成雙方不快。

3、 必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間

有些回遷房出賣者沒有房產(chǎn)證，這樣是辦不了過戶手續(xù)的。所以一定要約定好房產(chǎn)過戶的時間，雖然不知何時才能取得房產(chǎn)證，但是只要寫清楚了什么時候拿到房產(chǎn)證就什么時候辦理住房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。其次在簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要注明具體的交房時間，如果買的是現(xiàn)房，那么可以注明繳納首付時就是交房時間。

4、 買方要留尾款

購買沒有房產(chǎn)的住房要承擔(dān)更多的風(fēng)險，所以違約責(zé)任的要明確注明清楚。如果出現(xiàn)違約現(xiàn)象，那么違約方要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，比如要交法院的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等。其次如果買房留有大額的尾款，賣方認(rèn)為違約金小于尾款時，買房違約機(jī)會就會下降。但是如何留下大額尾款，這就需要買房和賣房者自行解決了。