集體土地住房評估方法

1、按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)村宅基地所有歸農(nóng)村集體組織所有，農(nóng)民只擁有其使用權(quán)，故不存在法律意義上的交易市場，住房的交易也僅僅限制于農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，沒有一個統(tǒng)一明晰的市場價格。因此農(nóng)村住房在評估時不可使用市場比較法，但是在現(xiàn)實情況中，小產(chǎn)權(quán)房交易及宅基地置換等都涉及農(nóng)村房地產(chǎn)市場，因此在直接評估中應(yīng)該涉及到市場法的范疇。

2、農(nóng)村住房評估從理論上說可以采用收益還原法，在運用收益還原法時，需收集集體土地類似公司的收入和運營費用等資料，用以計算客觀收益。但是現(xiàn)實中農(nóng)村住房有收益但又很少出現(xiàn)交易情況下，由于同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)不多，資料少而難以直接采用，因此無法利用收益法進行農(nóng)村住房的估價。

3、假設(shè)開發(fā)法一般適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力并即將開發(fā)或再開發(fā)的房地產(chǎn)，是以規(guī)劃中的開發(fā)條件為假設(shè)前提的，是估價最高最佳使用原則的最生動體現(xiàn)。因而，假設(shè)開發(fā)法對于沒有明確再開發(fā)計劃的集體房地產(chǎn)的抵押評估是不合適的。

4、成本法是對現(xiàn)有的住房按照正常市場標準下的重新建造住房所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè))利潤，得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定住房成新率，二者相乘后得出住房的評估價值的方法。

集體與國有土地產(chǎn)權(quán)住房的區(qū)別

1.兩種均為土地使用權(quán)屬的證明，但是一般的住宅有70年的使用期限，屬非永久的土地產(chǎn)權(quán)證明，而在集體土地面上建設(shè)的住房是沒有使用的期限的，可擁有永久產(chǎn)權(quán)證。

2.擁有國有土地的使用權(quán)證的，住房是可以過戶的；集體土地使用權(quán)證則不可辦理過戶。

3.國有土地辦證的費用比集體土地辦證的費用要高，因為需要交較多稅費。

4.集體土地是無個人房產(chǎn)的土地證明的，因為集體土地沒法進行分割，不可以過戶交易，而國有土地住房的產(chǎn)權(quán)辦理都可正常進行。

5.若因某些原因造成拆遷，集體土地的住房在土地補償方面也是跟國有土地有些不同。