土地使用權可以抵押嗎

土地使用權可以抵押。用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權。

土地使用權抵押權設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務不可履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發(fā)生轉移。

土地使用權抵押時，其地面上建筑物及其他附著物隨之抵押。地面上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地面上建筑物及其他附著物必須同時抵押。土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定。土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

土地使用權抵押的法律風險

1、土地使用權對住房所有權的限制

如果存在地面上定著物，則無論是以房產(chǎn)作抵押還是以住房占用范圍內的土地使用權抵押，都必須堅持“房地一致”的原則，具體表現(xiàn)為由于沒有住房權屬證明或者單個抵押一方的價值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押住房或只提供土地使用權抵押，不可或不愿同時提供二者合一的抵押，使得此種抵押擔保出現(xiàn)法律風險，商品房和商鋪例外。

2、超期未開發(fā)建設收回風險

以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。高于出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權，但是，因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。

3、抵押登記不規(guī)范風險

目前，有的地區(qū)采用房地統(tǒng)一抵押登記制度，有的采用分開抵押登記制度。例如，在進行土地及地面上建筑物(均有證)抵押登記時，有的地區(qū)需要同時在土地局和房產(chǎn)局分別進行抵押登記，有的地區(qū)則只需要在房產(chǎn)局進行合并抵押登記。此外，在實際操作中會發(fā)現(xiàn)，針對部分地面上建筑物無證的情況，有的地區(qū)只要將地面上建筑物一并納入抵押范圍，則可以在土地局一并辦理抵押登記，但有的地區(qū)只接受有權屬證明的財產(chǎn)抵押或者在建工程抵押，但是進行在建工程抵押的相關要求較為嚴格，因此，一些無證件的地面上建筑物很難一并抵押，這就造成了處置的難度。