二手房如何交易流程

1、挑選房源

房源的挑選一般有兩種，一是互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)尋找合適的房源，可聯(lián)系到的不僅有中介還可以直接聯(lián)系到賣方。二是挑選靠譜的中介，中介公司擁有大量的房源，可以根據(jù)你的需求幫助你篩選出適合你需求的。

如果買二手房交易需要中介參與，要找相對(duì)大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問(wèn)清。

2、實(shí)地看房

實(shí)地看房不僅要注意住房戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，還需要留意水電布局、下水道等隱藏工程。

除此之外，住房周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪音、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等也需要重點(diǎn)觀察了解。

3、查看住房產(chǎn)權(quán)

首先，賣方需要提供住房的房產(chǎn)證、土地證或者不動(dòng)產(chǎn)證。警惕沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房，正常的銀行貸款，房產(chǎn)證上會(huì)注明;注意排除其他方式的抵押或者轉(zhuǎn)賣。

其次，要核對(duì)賣方身份證，查看其是否為住房所有人。有些住房有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無(wú)效。

最后，去房管局核實(shí)賣方提供的證件是否真實(shí)有效。避免買到房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位住房等與政策、法律沖突的住房。

4、簽訂合同

如果買方同意購(gòu)買住房，買賣雙方則可以簽訂買賣合同。合同需明確交房的時(shí)間和條件、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、過(guò)戶時(shí)間和過(guò)戶費(fèi)用誰(shuí)承擔(dān)等交房細(xì)節(jié)。

交易方式一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。如果按揭，則需要去銀行辦理按揭，這里會(huì)涉及到住房評(píng)估。評(píng)估費(fèi)一般是千分五開(kāi)始算，過(guò)百萬(wàn)遞減。如果是商貸，可以自己找評(píng)估公司，評(píng)估費(fèi)還可以進(jìn)一步下降。

5、繳稅過(guò)戶

買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出過(guò)戶申請(qǐng)，并按規(guī)定繳納契稅、個(gè)稅、增值稅等稅費(fèi)。

6、領(lǐng)取房產(chǎn)證

買賣雙方在房地產(chǎn)管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門。

二手房交易時(shí)要注意什么?

1.中介公司

如果買二手房有中介參與，要找相對(duì)大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問(wèn)清。還要和中介談好，中介費(fèi)的付款時(shí)間，付款后記得要發(fā)票。

2.住房情況

(1)建筑情況

如住房戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。

(2)周邊狀況

如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪音、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。

(3)物業(yè)費(fèi)用

水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話、寬帶、有線電視等，以及物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。

(4)戶口

有時(shí)候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書(shū)問(wèn)題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來(lái)，就會(huì)發(fā)生糾紛。

3.住房產(chǎn)權(quán)

(1)房產(chǎn)證

沒(méi)有房產(chǎn)證的住房，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。

(2)房主

賣方必須是房主，對(duì)他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致。有些住房有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。

(3)住房債權(quán)

有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒(méi)被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。

(4)其他

看住房是否帶有租約，近期是否會(huì)拆遷等。

4.簽合同

(1)合同的建立

房管局大多會(huì)提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來(lái)在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見(jiàn)看法，以達(dá)成最后的同一。

(2)付房款

一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力挑選。

(3)交房細(xì)節(jié)

交房的時(shí)間和條件;物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等;過(guò)戶的時(shí)間和費(fèi)用(增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等);上證的人數(shù);戶口遷出。

(4)違約責(zé)任

合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，每項(xiàng)主要義務(wù)都要有——對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金。