全款買房、提前還貸？你以為的省錢法都是錯(cuò)的

對(duì)于不少房奴來(lái)說(shuō)，如果有充分的資金可以一次性付清購(gòu)房款絕對(duì)是美事一件，但事實(shí)上，一些常人以為省錢的購(gòu)房方式可能都是錯(cuò)的。

全款購(gòu)房最理想？NO！

比如你要買一套50萬(wàn)元的房子。首付20%（目前支持兩成首付的城市不多，以三成為主），你需要先準(zhǔn)備10萬(wàn)元的首付，剩下的40萬(wàn)元向銀行貸款，假定貸款30年，目前商貸利率4.95%，那么30年后你總共還給銀行的是764246元（其中本金40萬(wàn)，利息364246元）。一看這個(gè)數(shù)字很多人直呼銀行真狠，還款總額都是貸款的2倍了，利息都和買房的錢差不多了，然后就把能拿出的錢都付了。

其實(shí)你忽略了個(gè)問(wèn)題：錢是在貶值的，同樣房貸利息也在一直貶值，我們可以換個(gè)思維把它想成貶值費(fèi)，貶值費(fèi)的利率設(shè)定為4.95%。只要除首付外那部分購(gòu)房資金高于4.95%的年化收益，那么貸款就完全是劃算的！現(xiàn)在市面上很多金融服務(wù)都是5-6%的收益率，完全可以拿來(lái)做投資，用來(lái)還貸款，而且還有剩余。

如果將除首付外余下的40萬(wàn)拿去做理財(cái)，年化收益率為8%。40萬(wàn)元存30年，年化收益8%，每月可以取出2935元，累計(jì)本息可以取得1056620元，1056620-764246=292374，你還多賺了接近30萬(wàn)。

提前還貸省利息？NO！

提前還貸是指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請(qǐng)，并保證以前月份沒(méi)有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。購(gòu)房者需要了解的是，提前還款并不像我們想象中那樣受到銀行“待見(jiàn)”，一不小心你可能除了還貸還要交違約金。

目前商業(yè)銀行針對(duì)提前還貸有幾種處理方式：一是無(wú)論何時(shí)還款，均不收違約金。二是在一定時(shí)期（3個(gè)月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金。三是有些銀行規(guī)定，提前還款將收取違約金。有的以本金的百分比算，有的加收若干個(gè)月份的利息。

提前還貸并不是人人都適合。比如，公積金貸款在幾次降息之后，5年以上貸款利率已經(jīng)降至3.25%，與其提前還款，還不如把這筆錢拿去做理財(cái)。如今低風(fēng)險(xiǎn)貨幣基金的收益率都已經(jīng)回升至4%以上了。對(duì)已經(jīng)簽約7折左右利率商業(yè)貸款的借款人也可以按上述情況處理。

同時(shí)，等額本息還款已經(jīng)高于5年的借款人也不適合提前還貸。因?yàn)榘淬y行等額本息的還款方式，貸款年限過(guò)半，就意味著高于一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過(guò)程當(dāng)中償還，剩下月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義不大。

此外，如果自己手頭還有其他更好的**理財(cái)項(xiàng)目，收益率高于房貸利率的，以及對(duì)流動(dòng)資金需求比較高的借款人，也沒(méi)有必要挑選提前還貸。但若不會(huì)理財(cái)，且對(duì)負(fù)債極其敏感的借款人，提前還貸也是一個(gè)好挑選。