住房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后如何處理購(gòu)房定金?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

1、當(dāng)事人雙方依照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)

雙方當(dāng)事人依照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定在一定期限內(nèi)簽訂了正式的商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售或者銷(xiāo)售合同，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款。因此，購(gòu)房者在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前交納的定金，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)抵作房?jī)r(jià)款。

值得注意的是，雙方簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的達(dá)到，認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力終止。如雙方當(dāng)事人因?yàn)槠渌蛟斐缮唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同解除，銷(xiāo)售行為不可達(dá)到時(shí)，也不得再用認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金條款，追究對(duì)方當(dāng)事人的責(zé)任。

2、因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)

出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收的定金是作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，如果買(mǎi)受人一方拒絕訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則無(wú)權(quán)要求出賣(mài)人返還定金;如果出賣(mài)人拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給買(mǎi)受人。

3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》中第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。