房市將會(huì)出現(xiàn)哪些變化

一、“棚改”仍繼續(xù)，但是安置方式或?qū)⒂懈淖?。前兩年一二線城市的房?jī)r(jià)能上漲這么快，甚至去年三四線城市房?jī)r(jià)的突飛猛進(jìn)，與“棚改”政策息息相關(guān)?；蛘呖梢哉f(shuō)是“棚改”貨幣化安置方式助推房?jī)r(jià)上漲，但是在2018年下半年，因?yàn)椴糠址績(jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市出現(xiàn)了商品房庫(kù)存不足、房源供不應(yīng)求的現(xiàn)象，所以國(guó)務(wù)院從新部署棚戶區(qū)改造工作，提出“因地制宜”調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，特別是那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市將“取消貨幣化安置”方式，主要以安置房補(bǔ)償方式為主。

二、“去庫(kù)存”將近尾聲，房?jī)r(jià)的外部刺激因素減少。如果說(shuō)房?jī)r(jià)這兩年能飛快上漲主要是因?yàn)閮纱笠蛩氐脑?，一個(gè)是“棚改”，那么另一個(gè)就是“去庫(kù)存”。不過(guò)經(jīng)過(guò)這幾年房地產(chǎn)去庫(kù)存化，現(xiàn)在很多城市的庫(kù)存已經(jīng)降到了正常的范圍，甚至房源還出現(xiàn)了零庫(kù)存、供不應(yīng)求的現(xiàn)象，所以樓市“去庫(kù)存”正式進(jìn)入尾聲，房?jī)r(jià)的外部刺激因素減少，房?jī)r(jià)將慢慢回歸理性。從2019年國(guó)家給出的信號(hào)也可知，今年樓市走向已經(jīng)基本清晰，如果說(shuō)2016年和2017年的主要看點(diǎn)是“去庫(kù)存”和“棚改”，而2018年的主要看點(diǎn)是遏制房?jī)r(jià)上漲，那么2019年的看點(diǎn)則是建立長(zhǎng)效機(jī)制和房地產(chǎn)稅。

三、住房供給方式多樣化，更全面的解決老百姓的居住問(wèn)題。在2019年，國(guó)家將加大力度建設(shè)市場(chǎng)體系和保障體系這兩大住房體系。市場(chǎng)體系重點(diǎn)是商品房，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”將是主要目標(biāo)，弱化商品房的投資屬性，讓房子回歸居住屬性;而保障體系的重點(diǎn)是共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃住房(長(zhǎng)租房)等，進(jìn)一步保障中低收入群體的居住問(wèn)題。例如深圳、廣州、上海等熱門城市都將調(diào)整商品房與保障性住房的比例。

四、樓市進(jìn)入分化調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商面臨“優(yōu)勝劣汰”的殘酷競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)存在的開(kāi)發(fā)商或中介弄虛作假，請(qǐng)“房托”來(lái)樓盤買房，一房多賣、陰陽(yáng)合同，黑中介亂收費(fèi)、吃回扣等亂象已經(jīng)引起國(guó)家相關(guān)部門的重視。在2018年，很多城市都重點(diǎn)打擊“黑中介”以及房地產(chǎn)亂象，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且目前已經(jīng)初見(jiàn)成效，像開(kāi)發(fā)商亂抬價(jià)、捂盤惜售，黑中介亂收費(fèi)、發(fā)布虛假?gòu)V告等現(xiàn)象明顯減少了很多，房?jī)r(jià)也慢慢回歸理性。

而樓市已經(jīng)進(jìn)入分化調(diào)整期，一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)在嚴(yán)厲的樓市政策下，或?qū)⒗^續(xù)有所回落;而三四線城市的房?jī)r(jià)增速變緩，慢慢趨于平穩(wěn);五六線城市或者縣城的房?jī)r(jià)在沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、城市魅力等支撐點(diǎn)下，房?jī)r(jià)的漲速也變緩，甚至開(kāi)始出現(xiàn)回落，不同城市的樓市進(jìn)行分化調(diào)整。當(dāng)樓市進(jìn)入分化調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商也將面臨“優(yōu)勝劣汰”的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，很多不規(guī)范、資金財(cái)力不雄厚的中小開(kāi)發(fā)商或?qū)⒅苯颖惶蕴?/p>

五、“因城施策”成主調(diào)，地方樓市調(diào)控的靈活性加大。“一棍子打死一船人”這不符合實(shí)際，所以隨著樓市進(jìn)入分化調(diào)整期，“因城施策”的地方樓市微調(diào)的作用也將凸顯出來(lái)。在不違背“房住不炒”的總定位和“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的總目標(biāo)的情況下，地方樓市調(diào)控的靈活性加大，這樣更有利于建立長(zhǎng)效機(jī)制，使樓市健康的發(fā)展。

六、房地產(chǎn)稅立法加快，2019年或?qū)⒆叱鲫P(guān)鍵的一步。近段時(shí)間房地產(chǎn)稅又傳來(lái)好消息，國(guó)家相關(guān)部門在今年的主要任務(wù)之一就是確立民法典、房地產(chǎn)稅法等重大立法事項(xiàng)，其中就包括加快房地產(chǎn)稅的立法調(diào)研、起草等工作，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。這次是官方表態(tài)，其傳遞出了一個(gè)信號(hào)：房地產(chǎn)稅真的要來(lái)了!所以房地產(chǎn)稅或?qū)⒃?019年走出關(guān)鍵的一步。

總之，2019年的樓市趨勢(shì)已經(jīng)漸漸明朗，“房住不炒”仍是重點(diǎn)，房?jī)r(jià)大趨勢(shì)還是以“穩(wěn)”為主。至于是穩(wěn)中有降還是穩(wěn)中略漲，這就要看各個(gè)城市的樓市行情了，在“因城施策”的樓市微調(diào)下，一切皆有可能。不過(guò)，筆者認(rèn)為，一二線城市估計(jì)還是以“穩(wěn)中有跌”為主，而三四線城市是平穩(wěn)發(fā)展，五六線城市或者縣城可能是“穩(wěn)中略漲”。