二手房不過戶對誰不好

二手房不過戶對購房者不好，因為沒辦理過戶的話，房子產權還是在賣方名下的，購房者無法處置住房。在簽訂購房合同后，要注意與賣家及時辦理過戶手續(xù)。

二手房過戶流程

1、選房看房

在選房看房階段，買賣雙方通過中介或者其他平臺建立信息溝通渠道。選房過程當中，應該多注意住房的不利因素。

如，是否處在主要交通干道旁，是否處于航線下，附近是否有鐵路干線等。將買房的不利因素底線弄清楚，才不會被住房的內部裝潢等帶偏。

除了外部的不利因素，還需要考察住房的采光(因此建議看房盡量在光線不錯的白天)、戶型等。

2、產權調查及資格查驗

買方需要了解住房整體現狀及產權狀況，可以要求賣方提供合法的證件，包括住房所有權證書、身份證件及其它證件。

要注意的是，一定要看清楚房產證所有人是單人所有還是多人共有，如果是多人共有，是否有相應授權。

在限購限售的城市，還需要落實買賣雙方的買房資格與售賣資格。為了保障彼此的權益，可以將此對資格的確認寫入定金條款中，以保證對方一旦有虛假承諾，自己的權益不受侵犯。

3、簽合同交定金

買賣雙方通過商議，對住房坐落位置、產權狀況及成交價格、住房交付時間、住房交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂住房買賣合同。

簽合同時需要交定金，定金比例不得高于住房總價的20%，定金一交，合同即刻生效。

如果買方違約，賣方可不退還定金。但在某些樓市比較火熱的地區(qū)，建議在簽訂合同時，可以附加賣方的違約責任，讓房東也有約束，避免房東臨時漲價。

4、網簽及資金監(jiān)管

是交易雙方簽訂合同后，到房地產相關部門進行備案，并公布在網上，然后會給個網簽號，用戶可以通過網簽號在網上進行查詢。

網簽是為了讓房地產交易更加透明化，避免“一房多賣”。

而資金監(jiān)管則是由買賣雙方當事人持買賣合同等資料，網簽服務人員登錄二手房網上簽約系統(tǒng)進行辦理。

工作人員從已公示住房信息中選取所交易住房，在線填寫買賣合同的有關內容，并填寫《存量房交易結算資金劃轉協(xié)議》或《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》。

資金監(jiān)管主要是為了保證買方的資金安全，避免房東收到首付跑路。

5、貸款申請

在申請貸款之前，需要專業(yè)的評估機構對住房進行評估。這個最終的評估價格，會決定貸款的額度。

比如住房成交價80萬，評估價是100萬，那么可申請的銀行貸款為評估價的70%，即可貸款70萬，首付只需要10萬即可。

評估價格出來之后，再向銀行提出貸款申請。不同的銀行，不同地區(qū)，房貸執(zhí)行利率可能略有不同。

6、贖樓

(賣方住房無貸款此步驟可省略)

在銀行初審期間，賣方如果還有住房貸款未還清，可以先將貸款還清，為后續(xù)住房過戶做準備。

7、過戶繳稅

辦理過戶買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的住房準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

而繳納稅費過程當中，稅費的構成比較復雜，要根據交易住房的性質而定。一般來講，二手房交易過程涉及的主要稅費有：契稅、增值稅、個人所得稅。

首先是增值稅，稅率5.65%。全國大部分城市都是住房產權滿2年可免征增值稅，但也有部分城市已經由2年調整為5年，如上海、無錫、成都、沈陽等。

其次是契稅，稅率1%-3%浮動。

個人所得稅，稅率交易總額1%或兩次交易差的20%。如果賣方符合“滿五且唯一”的條件，可以免征。

雖說規(guī)定中各種稅的繳納方不一致，但在實際操作中，大部分都是“羊毛出在羊身上”，最終是由買方進行繳納。

8、領取房產證

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取住房所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。

9、交房

等貸款審批下來，銀行放款，賣方收到尾款之后，賣方交付住房并結清所有前期水電氣、物業(yè)等費用。

至此，雙方的二手住房買賣合同全部履行完畢。