最普遍的小產(chǎn)權(quán)住房買(mǎi)賣(mài)糾紛有哪些？

最常見(jiàn)小產(chǎn)權(quán)房子買(mǎi)賣(mài)糾紛

小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房合同小產(chǎn)權(quán)房的概念：“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中構(gòu)成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)人集體土地面上建造的房子，未交納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家管理部門(mén)頒布，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒布，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又名“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真實(shí)的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土管理局也不會(huì)給予存案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真實(shí)合法有效的產(chǎn)權(quán)證。最普遍的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛是小產(chǎn)權(quán)房不可過(guò)戶(hù)購(gòu)房人起訴返還購(gòu)房款及利息。

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建造項(xiàng)目，可能就會(huì)造成部門(mén)項(xiàng)目停建乃至被迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面對(duì)既無(wú)法獲得房子，又不可及時(shí)索回房款的為難地步。別的，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償比較是微乎其微的。

小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎?嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房屬于不可對(duì)外買(mǎi)賣(mài)的房子，對(duì)外買(mǎi)賣(mài)不受法律保護(hù)。購(gòu)房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不可確定房子的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房不可揭露轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房子拆遷情況的，也不可依法得到補(bǔ)償。

盡管有的小產(chǎn)權(quán)房出售人認(rèn)可購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房子并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓“登記”，可是這種“登記”是沒(méi)有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不可發(fā)生保護(hù)購(gòu)房人的效力。所以，當(dāng)賣(mài)房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購(gòu)房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

所以，從購(gòu)房者的視點(diǎn)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房盡管價(jià)格便宜，可是產(chǎn)權(quán)情況存在許多問(wèn)題，要承當(dāng)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有意向購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者需要自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益作出挑選判別，作出準(zhǔn)確的決議。

小產(chǎn)權(quán)房的分類(lèi)

1、針對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，將開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由開(kāi)發(fā)商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

2、按房子再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要交納土地出讓金來(lái)區(qū)別的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解說(shuō)一般商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)別的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱(chēng)為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真實(shí)法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第1和第2種分類(lèi)的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只需交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自在買(mǎi)賣(mài)(經(jīng)濟(jì)適用房需房子產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市買(mǎi)賣(mài))，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)的法律特色存在較大爭(zhēng)議，并且拿不到真實(shí)法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。