首次置業(yè)的小白 買二手房注意這8點防被坑

買新房，是直接與開發(fā)商進(jìn)行交易，交首付、辦貸款、交房即可。而買二手房，則是與房主、中介進(jìn)行交易，需要交首付辦貸款、交中介費等各種稅費，后期還需要過戶，整個的流程比較復(fù)雜，還需要擔(dān)心房子有沒有什么問題，房主和中介是否玩套路等。對于首次買房的人來說，在購買二手房時，下面的這些你要知道。

一、二手房買賣的條件

住房要上市交易，需要滿足相關(guān)的條件，有房產(chǎn)證、土地證，并且貸款已經(jīng)結(jié)清了，才可以上市交易。另外，有些房子不是普通的商品房，其性質(zhì)比較特殊，比如經(jīng)濟適用房、還建房、房改房、回遷房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等，上市交易的條件比較多。買房前，先要核實該住房是否滿足上市交易的條件。

二、注意二手房產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

1、賣房人是不是住房的真正者？該住房有無產(chǎn)權(quán)共有人？共有人是否同意出售該住房？

2、住房產(chǎn)權(quán)是否有糾紛？有無存在抵押、查封的情況？是否為小產(chǎn)權(quán)房？

3、同等情況下，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，買賣不破租賃。房子如果出租給了別人，買房人需要了解租期是多長時間？過戶后是否能及時入?。砍凶馊耸欠穹艞墐?yōu)先購買權(quán)等。

三、留意土地使用性質(zhì)、剩余年限

很多人買房只看房產(chǎn)證，容易忽視了土地證。國有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)。買房的時候，要注意土地的性質(zhì)，以及剩余的使用年限。

四、留意房齡大小

房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，也會受到影響。由于房齡老，所以房子剩余的土地使用年限也比較短，維修費用高，持有成本增加。

五、算好買房費用

1、首付

一般來說，購買首套房，首付比例低為20%或30%。但買二手房，可不可參考這個首付來，要準(zhǔn)備比低首付款多1-2成的首付。這是因為銀行要對二手房進(jìn)行評估，評估價的70%或80%即為可貸款額，住房總價減去可貸款額，即為個人需要準(zhǔn)備的首付款。

比如，總價100萬的住房，低首付比例為30%，則可貸款額度高為70%。銀行的評估價為90萬，則可貸款額為63萬（90*70%）。但是這個房子總價是100萬，所以需要準(zhǔn)備37萬（100-63）的首付款，而不是30萬（100*30%）。

2、稅費

①契稅：一般首套房90平及以下為1%，90平以上為1.5%，其是按照銀行的評估價而非住房的總價來進(jìn)行征收的。

②稅及附加費：按照房產(chǎn)評估價的5.6%來征收，如果購買的房子，房產(chǎn)證滿2年，可以免征。

③個稅：一般按照住房總價的1%或者住房差價的20%征收。該套住房如果房產(chǎn)證滿5年，且是賣房人唯一的房子，則可以免征個稅。

④中介費：一般為住房總價的1.5%-3%。

此外，還需要繳納貸款擔(dān)保費、評估費等其它的各項稅費。在買房的時候，提前了解買房的相關(guān)費用，做好買房預(yù)算工作。

六、挑選正規(guī)的中介公司

二手房交易的流程比較復(fù)雜，買賣雙方可能都不清楚怎么操作，而中介，則在買賣雙方之間起著服務(wù)和協(xié)調(diào)溝通的作用。現(xiàn)在各個城市大大小小的中介公司多，很多小中介通過一些方式騙取錢財。所以，買房一定要挑選信譽好，正規(guī)的中介。

七、合同中約定好相關(guān)事項

簽定金合同或購房合同，要約定好相關(guān)的事項。比如，由于非個人原因造成的貸款辦理不下來或不可在規(guī)定的時間內(nèi)辦理下來，這個責(zé)任該由誰承擔(dān)？如何承擔(dān)？由于突然的限購或限貸政策，造成買方失去了購房資格或者需要提高首付比例，買方毀約是否不需要承擔(dān)責(zé)任等。住房的交付狀況是怎樣，是否帶裝修帶家電？家電家具的數(shù)量需要清點好，并寫在合同中。賣方因房價上漲等各種原因不想賣房，如何賠償?shù)?。的事項都需要在合同中約定好，一旦發(fā)生糾紛，合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。

八、過戶注意事項

買房后，一定要及時過戶，只有過戶了，房子才真正屬于你。過戶的時候，要注意房產(chǎn)證、土地證、水卡、電卡、燃?xì)饪ǖ龋际切枰^戶到買方的名下的。另外，注意原來的房主，有沒有水電費、物業(yè)費、燃?xì)赓M等未結(jié)清的。

此外，在買二手房時，和新房一樣，需要考察小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)、交通、周邊配套，以及房子的戶型、質(zhì)量好壞等。另外，很多人買二手房害怕買到兇宅，這就需要去詢問周邊的居民，并在網(wǎng)上查詢相關(guān)的資料了。對于首次置業(yè)，買二手房的人來說，買房前一定要做好相關(guān)的功課，避免出現(xiàn)大的問題。

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