簽購房合同及補充協(xié)議 這些事項千萬要注意

很多人買房，對于相關(guān)的法律常識并不了解，造成自己在簽訂購房合同時吃虧了還不知道，在發(fā)生糾紛需要維權(quán)的時候，才知道自己吃了啞巴虧。在買房簽訂購房合同的時候一定注意下面的幾點，同時，補充協(xié)議的內(nèi)容也不可忽視。

簽購房合同要注意：

一、注意合同的主體

代表開發(fā)商簽約的人并不一定是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)的土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項目是A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

因此，在簽約前查明代表開發(fā)商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免開發(fā)商推卸責任。

二、注意合同的措辭

合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，挑選的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。

因此，購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。

三、注意明確住房的具體情況

住房的具體情況包括地址、面積、樓層等。住房實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積如果不相符，應(yīng)在合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準，還是以雙方重新測繪的面積為準。

四、注意明確付款方式

比如，約定分階段付款，簽約時付部分，辦理過戶手續(xù)時付部分，住房交接時付清余款，付款的期限和每筆數(shù)額應(yīng)約定明確，并與辦理相應(yīng)交接手續(xù)呼應(yīng)起來。

五、注意避免以下的霸王條款

霸王條款一：宣稱并非格式合同

霸王條款二：違約責任不對等

霸王條款三：面積偏差不可退房

霸王條款四：共有部分歸開發(fā)商

霸王條款五：虛假廣告宣傳免責

霸王條款六：認購定金不退還

買房常見霸王條款有哪些？如何應(yīng)對霸王條款？

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補充協(xié)議要注意啥？

一、開發(fā)商的廣告應(yīng)該包含在合同中

為了維護購房者的合法權(quán)益，讓購房者免于遭受虛假廣告的欺騙，簽補充合同的時候，應(yīng)該把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去。

二、明確產(chǎn)權(quán)證辦理的時間

應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定，如xxxx年x月x日。注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為開發(fā)商一方的單方面違約行為?！?/p>

三、明確建筑/公攤/贈送面積

要在補充合同注明除了總建筑面積之外的套內(nèi)面積和公用分攤面積，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。

開發(fā)商所贈送的面積（花園、露臺等）應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標準在“補充協(xié)議”中詳細闡述并注明使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)）。

四、明確住房質(zhì)量和裝修標準

購房者在簽約時，應(yīng)認真查閱《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。不僅如此，購房者一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；住房抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定住房的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

如果房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須明確裝修的標準。比如說不要籠統(tǒng)的使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

五、明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標準

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。

六、明確交房日期

如在規(guī)定的時間內(nèi)仍然達不到約定的交房標準，購房人有權(quán)單方解除“合同”。開發(fā)商應(yīng)支付業(yè)主違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失（雙方應(yīng)事先對違約金及相關(guān)損失的具體數(shù)額達成一致并體現(xiàn)在合同中）。同時，約定好收房時應(yīng)交納的費用。

七、關(guān)于所售住房的抵押

有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類住房出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到住房。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

雙方約定：出賣人保證自己所售住房不存在抵押的情況，若因此造成買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。

八、明確買賣雙方的違約責任

合同中應(yīng)該明確以下情況發(fā)生時，雙方的違約責任。如：購房者的按揭辦不下來；購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動高于約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

買房簽訂購房合同的時候，一定要仔細得看清合同，并將自己想到的可能會發(fā)生的各種問題說出，并就問題的解決方案與開發(fā)商約定好，寫進購房合同中去。簽訂購房合同時，要提前了解簽訂合同的注意事項，必要時可以請律師陪同，因為一旦發(fā)生糾紛需要維權(quán)，合同就是維權(quán)的法律依據(jù)和憑證。

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