購買商鋪注意事項有哪些

1、注意商鋪的土地性質(zhì)

目前市場上有些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類住房是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)?！白≌笔菍９┚幼〉淖》?，“商用房”(全稱是商業(yè)服務(wù)用房)則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的住房，兩者至少在三個方面發(fā)生變更。從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”;從規(guī)劃角度看，其內(nèi)涵已被變更為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項規(guī)定;從住房使用功能角度看，住房用途具有了經(jīng)營功能。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”?？梢钥闯觯顿Y的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以后會有麻煩。

2、注意周邊規(guī)劃變更

要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會面臨規(guī)劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。

3、注意相關(guān)權(quán)益

所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個內(nèi)容，一是住房產(chǎn)權(quán)，二是其他相關(guān)權(quán)益。前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內(nèi)容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這里都會涉及到投資客的“權(quán)益”。

二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購買權(quán)”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協(xié)議內(nèi)容。如果租客放棄“優(yōu)先購買權(quán)”，房東也必須出示有關(guān)書面證據(jù)。至于原有的裝修、設(shè)備等問題，投資客也要問清楚其中的權(quán)益范圍，以免買下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?/p>

4、注意商鋪面積大小

商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經(jīng)營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經(jīng)營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。

商鋪面積主要注意兩點：(1)繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值;(2)若是二層以上的商鋪，盡量挑選開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。

5、注意商鋪用途結(jié)構(gòu)

商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業(yè)時，絕不可回避這一點。住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于經(jīng)營，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不可零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經(jīng)營;二來物業(yè)公司也方便管理，商鋪價值也就相應(yīng)提高了。

6、設(shè)備裝修

購買商鋪時有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對住房的裝飾要有詳細的約定。一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件，即《住房設(shè)備裝修裝飾清單》。列出這些設(shè)備和裝修費用等情況，譬如是否包括在住房總價內(nèi)，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。

7、稅費品種

商鋪買賣需要繳納稅費，個人投資客一定要厘清這些稅費。因為，這些費用所占房價的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某公司出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進行投資。據(jù)說，這樣可以合理規(guī)避部分稅費。

8、抵押貸款

投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)常識。目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴格，最低面積標準定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。而對于那些臨街具有獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴格。因為，這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進行估價，所估價格通常由商業(yè)銀行委托評估公司擬定。所估價格一般不會高于評估價，商鋪的實際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。

9、回報時間

商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗來看，一個優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進程的加速，區(qū)域市場從無到有，從小到大。包括區(qū)域人口的增加、居住社區(qū)的出現(xiàn)、道路開通、公共設(shè)施興建等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。如果投資那些大型商業(yè)地產(chǎn)項目中的商鋪，開發(fā)商的素質(zhì)包括其實力、能力、誠信度、專業(yè)度和知名度等等值得關(guān)注，這同商鋪 是密切相關(guān)的。因為，這涉及到開發(fā)商未來對該商鋪的市場培育以及統(tǒng)一經(jīng)營管理等問題。

10、市場因素

市場因素對商鋪的影響是至關(guān)重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是可以預(yù)見并掌控的，但有些卻是難以預(yù)料的，這就要看投資客本人的綜合素質(zhì)了。