法院:北京10類(lèi)“風(fēng)險(xiǎn)房“案例及購(gòu)房提醒(上)

10月21日上午，北京西城法院通報(bào)，預(yù)計(jì)今年住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的收案量將達(dá)到歷史峰值。法院還發(fā)布了二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛典型案例，并總結(jié)出十大“風(fēng)險(xiǎn)房”。

住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛半年同比增四成

“我院民一庭是審理民事合同類(lèi)案件的專(zhuān)業(yè)庭室。從收案量來(lái)看，住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛在該庭是僅次于住房租賃合同糾紛的第二大類(lèi)案由?！蔽鞒欠ㄔ盒侣劙l(fā)言人劉白露介紹，近幾年，法院受理的住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件一直居高不下，逐年攀升。

根據(jù)西城法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，僅今年上半年，住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛同比就增長(zhǎng)了近40%，今年前9個(gè)月的收案量，就已經(jīng)與去年全年數(shù)字持平。以此增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今年住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的收案量將達(dá)到歷史峰值。

對(duì)此，北京西城法院發(fā)布“風(fēng)險(xiǎn)房”典型案例，總結(jié)出十大類(lèi) “風(fēng)險(xiǎn)房”，并提示消費(fèi)者謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)二手房。

那么這十大類(lèi) “風(fēng)險(xiǎn)房”都是什么呢？

據(jù)西城法院民一庭庭長(zhǎng)郭云燕法官介紹，的房、在租房、抵押房、抵債房、共有房，央產(chǎn)房、代理房、拍賣(mài)房、有多人戶口的住房以及突然的房產(chǎn)具有較高風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房需要謹(jǐn)慎。

下面我們就針對(duì)典型案例了解一下這些房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)注意事項(xiàng)?？紤]內(nèi)容太多大家也看不過(guò)來(lái)，購(gòu)房指南特地將這幾類(lèi)房產(chǎn)分別給大家講解，今天主要講一下抵押房、抵債房和房。

風(fēng)險(xiǎn)房一、抵押房

案情介紹：

2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了住房買(mǎi)賣(mài)合同，約定韓先生購(gòu)買(mǎi)張女士位于西城區(qū)廣安門(mén)外大街一處住房，面積43平米，總價(jià)174萬(wàn)元。該住房是2013年張女士通過(guò)按揭方式購(gòu)得，住房抵押給光大銀行借款115萬(wàn)元。因?yàn)閺埮课催€清借款，抵押權(quán)未消滅。

韓先生知曉相關(guān)情況，合同中也做了相關(guān)約定，約定張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬(wàn)元購(gòu)房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過(guò)程當(dāng)中，因張女士另有其他糾紛，該住房被法院查封，造成無(wú)法繼續(xù)交易。韓先生訴至西城法院要求張女士依照合同支付違約金。

法官說(shuō)法：設(shè)立抵押權(quán)的住房在交易之前一般應(yīng)先解除抵押。本案中雙方對(duì)解除抵押的約定沒(méi)有問(wèn)題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，造成合同沒(méi)有辦法繼續(xù)履行，張女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，終西城法院判決張女士支付違約金。

法官提醒：抵押房一定要解除抵押再交易

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)有交易住房存在抵押的情況，如果要進(jìn)行交易首先要解除抵押，此時(shí)購(gòu)房者要明白，如果在解除抵押的過(guò)程當(dāng)中賣(mài)房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購(gòu)買(mǎi)住房中要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)抵押住房。如要購(gòu)買(mǎi)抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣(mài)房人解押，防范意外情況發(fā)生。

風(fēng)險(xiǎn)房二、抵債房

案情介紹：2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過(guò)萬(wàn)女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區(qū)平原里的一套自有住房作為擔(dān)保。同日，陳老太與萬(wàn)女士簽訂委托書(shū)，授權(quán)萬(wàn)女士有權(quán)代其辦理涉案住房的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后萬(wàn)女士辦理了住房抵押公證手續(xù)。

2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬(wàn)女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量住房買(mǎi)賣(mài)合同》，將涉案住房低價(jià)出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至西城法院，要求撤銷(xiāo)其與常先生簽訂的存量住房買(mǎi)賣(mài)合同。

法官說(shuō)法：西城法院經(jīng)審理后，認(rèn)為本案存在著住房交易價(jià)格明顯過(guò)低、合同多數(shù)條款空白、買(mǎi)房人從未看過(guò)涉案住房等眾多疑點(diǎn)，并結(jié)合相關(guān)案情，認(rèn)為萬(wàn)女士與常先生在住房買(mǎi)賣(mài)合同訂立及履行中的行為不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣，顯失公平，故判決撤銷(xiāo)了陳老太與常先生簽訂的住房買(mǎi)賣(mài)合同。

法官提醒：遇到低價(jià)房一定要審核出售人權(quán)情況

實(shí)踐中，借住房買(mǎi)賣(mài)幌子，隱瞞高利借貸之實(shí)，同時(shí)辦理委托售房和住房抵押公證，是變相的以房抵債，當(dāng)借款人無(wú)力償還借款后，住房被低價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)的情況時(shí)有發(fā)生。這一行為既縱容了高利借貸非法活動(dòng)，侵害了借款人的合法權(quán)益，又?jǐn)_亂了抵押登記秩序，應(yīng)當(dāng)引起警惕。

此外，從買(mǎi)房人角度來(lái)看，在遇到明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的在售住房時(shí)，一定不要急于交易，要審核出售人的權(quán)情況，弄清楚實(shí)際交易人和住房產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購(gòu)買(mǎi)抵債住房造成經(jīng)濟(jì)損失。

風(fēng)險(xiǎn)房三 、房

案情介紹：2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同，約定程女士將其名下一套位于西城區(qū)菜市口大街的住房賣(mài)給沈先生，房款總價(jià)為700萬(wàn)，其中定金30萬(wàn)，首付款312萬(wàn)，貸款250萬(wàn)，剩余108萬(wàn)余款于7月14日過(guò)戶當(dāng)天以資金方式支付。

合同履行過(guò)程當(dāng)中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理住房過(guò)戶。7月24日，程女士向沈先生發(fā)出解除合同通知，沈先生認(rèn)為程女士是因房?jī)r(jià)大漲不想賣(mài)了，故訴至西城法院要求程女士繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理涉案住房過(guò)戶并支付違約金，同時(shí)明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬(wàn)。

訴訟中，程女士提出反訴，認(rèn)為沈先生未在7月14日支付資金款項(xiàng)構(gòu)成違約，要求確認(rèn)雙方已于7月24日解除合同，沈先生撤銷(xiāo)網(wǎng)簽，定金30萬(wàn)元不予退還。

法官說(shuō)法：西城法院經(jīng)審理認(rèn)為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀原因所致。因雙方一直未簽訂資金協(xié)議，也并未在7月14日實(shí)際辦理過(guò)戶手續(xù)，故沈先生未支付資金款項(xiàng)并非單方違約，涉案住房的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但過(guò)戶義務(wù)為雙方義務(wù)，雙方未能如約辦理過(guò)戶，也并非程女士的單方違約，因此對(duì)沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。終西城法院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬(wàn)，程女士沈先生辦理涉案住房的過(guò)戶登記手續(xù)，駁回沈先生的其他訴訟請(qǐng)求和程女士的全部訴訟請(qǐng)求。

法官提醒：已簽合同賣(mài)方屬違約

雖然本案中合同未履行并非買(mǎi)方單方違約所致，但實(shí)踐中因房?jī)r(jià)上漲而違約的情況時(shí)有發(fā)生，表現(xiàn)為以各種原因要求解除合同或者違約加價(jià)，此時(shí)買(mǎi)房人可以拿起法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益，通常有兩個(gè)挑選，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無(wú)論何種訴求，首先要確定買(mǎi)賣(mài)雙方已簽訂購(gòu)房合同，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣(mài)方違約的證據(jù)。

后續(xù)內(nèi)容可見(jiàn)鏈接：

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《北京10類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)房(下)：戶口 租售問(wèn)題》