小產權房買賣合同的效力怎么確定

1、小產權房買賣合同效力的首要司法考量依據

經過挑選這些年各地法院承認小產權房買賣合同有用或按有用處理的案子并進行剖析對比可知，法院的處理首要根據以下考量根據：契合合同有用的通常要件;維護公正、誠信準則;尊敬既成的實行現實或客觀情事;遵照道理和習氣;遵照特別準則規(guī)矩邏輯;遵照證據規(guī)矩邏輯;契合國家方針規(guī)則;安穩(wěn)社會秩序。

此外，經過統計上列各類考量根據被引用的次數及其在悉數案子判決根據中所占份額可得，法院傾向于從合同通常生效要件視點尋覓斷定小產權房買賣合同有用的根據，而較少顧及國家方針精力及產權的合法性疑問。“尊敬既成實行現實或客觀情事”“維護公正、誠信準則”“遵照道理、習氣”等考量要素占有主體位置。

2、小產權房買賣合同效力評判的規(guī)范依據

專家們從法教義學視點提出了多種解說途徑，以破解法令適用困局。

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從法教義學視點動身，應以《土地管理法》第63條作為裁判小產權房買賣合同效力疑問的法令根據。因素在于，該條的調整方針為團體土地使用權人、用地人與購房人之間的聯系，其私法規(guī)范特色與小產權房買賣合同的適法規(guī)模相契合。一起，該條文所倡立的農業(yè)保證、農地維護的方針方針是在建立團體建造用地流通及小產權房買賣效力規(guī)矩和進行有關司法處斷時無法逃避的價值規(guī)范。

根據此，怎么了解《土地管理法》第63條規(guī)則中的“非農業(yè)建造”將直接聯系到小產權房買賣中團體土地使用權流通的合法性疑問。從文義解說的視點看，對“非農業(yè)建造”有兩種了解：一是“非農業(yè)+建造”，則凡屬“建造”所包括的團體土地使用權的流通均應制止;二是“非+農業(yè)建造”，則與農業(yè)有關的(或工業(yè)范疇以內的)建造活動所包括的團體土地使用權的流通不在法定制止之列。著眼于小產權房買賣效力疑問的實在解決，參酌《土地管理法》第63條內含的方針意圖，第二種解說計劃更為合理。從意圖解說的態(tài)度看，只要不違反《土地管理法》第63條尋求的農地維護、鄉(xiāng)村保證的宗旨，團體土地(含團體建造用地)使用權流通是可以允許的。

3、小產權房買賣合同效力的司法判定

根據以上解說，綜合地方法院司法實踐現狀，當時及往后相當長時期內法院裁判小產權房買賣合同效力疑問的通常思路應為：

1、根據《土地管理法》第63條劃定的“農業(yè)建造意圖”，只將有違農人生計保證和農地維護準則的團體土地使用權流通列為法定制止規(guī)模，在城鎮(zhèn)居民以“非轉農”方法采購小產權房的情況下，有關團體土地使用權流通契合“農業(yè)建造意圖”，小產權房買賣有用。

2、秉持尋求本質公理的理念，只要不違反國家法制的本質一致，應盡量尊敬小產權房買賣個案的特別性，尊敬既成實行現實或客觀情事，表現必要的道理和買賣習氣。

3、針對實踐中多發(fā)的賣房人為求房子提價利益主張買賣無效的景象，應一直重視公正、誠信準則在有關利益聯系處置中的動態(tài)遵循。

在國家城鎮(zhèn)化建設快速推進的新形勢下，既定的建設用地使用權交易結構面臨挑戰(zhàn)，既有模式的穩(wěn)定性受到威脅。因此，在小產權房交易效力評斷等相關問題上對法律進行續(xù)造甚至立改廢是十分必要的。原文通過對司法案例的整理分析，探尋法院在認定小產權房買賣合同效力時的裁判依據和邏輯規(guī)則，并提出裁判此類案件的新思路，具有重要的參考價值。