未經(jīng)備案的住房買賣合同是否有效

未經(jīng)備案的住房買賣合同有效，依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，住房買賣合同并不一是要備案才有效的，住房買賣合同依法成立的就有效，但不備案的，辦理住房過戶登記時可能受影響。合同生效要件為：當事人具有相應(yīng)的訂立合同的能力；意思表示真實；不違反法律和社會公共利益。

住房買賣違約怎么辦

1、補充協(xié)議的效力優(yōu)先于原協(xié)議書效力。因為補充協(xié)議視為對原合同部分更改。

2、根據(jù)您所述，此情形屬于賣方違約。根據(jù)合同與民法通則，您可單獨挑選以下方式之一維護您的合法權(quán)益：

（1、請求解除合同，要求對方雙倍返還定金，即返還您本金之余再外加一部分作為違約金。（法律依據(jù)是《民法通則》第89條第三款“接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。）

（2、要求繼續(xù)履行合同（即交付住房），每延遲交付一日按日違約金千分之五計算。（不要小看這千分之五，它會是一筆大數(shù)目。計算方式是180w乘以0.5％的x次方。x即延遲的日期。自己算算吧）

（3、要求解除合同，返還定金，并按每延遲交付一日按日違約金千分之五計算。

（4、要求繼續(xù)履行合同，并要求對方賠償房款的20％。

（5、要求解除合同，并要求對方賠償房款的20％。

簽訂住房買賣合同要注意什么

1、仔細閱讀合同條款

簽訂合同時要仔細閱讀合同條款，注意各個細節(jié)，如果有不清楚的條款，可以要求中介機構(gòu)或者賣方予以解釋。假如你覺得有必要修改或補充的，可以與對方商議處理，這樣在發(fā)生糾紛時才可以將合同作為依據(jù)，主張自己的權(quán)利。

2、盡量利用合同附件

一些賣家承諾贈送的設(shè)施等僅限于口頭承諾是沒有法律保障的，這時你不可因為要面子或者怕麻煩而把這些約定一筆帶過，這樣的話，如果產(chǎn)生糾紛就無法保障自己的權(quán)益。所以，在簽訂住房買賣合同時，一定要盡量利用合同的附件，將這些問題約定清楚。