二手房交易有哪些風(fēng)險要注意

利用公證先賣后過戶花招

不少業(yè)主找到買家后挑選到公證處公證轉(zhuǎn)讓住房，再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

后果：到公證部門辦理交易公證手續(xù)的花費，與全額征收營業(yè)稅及附加費相比，確實便宜很多。法濟律師事務(wù)所的高律師認為，只公證不過戶，使購房者承擔(dān)了較多風(fēng)險。因為住房實行的是登記備案制，即使進行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，住房的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將住房賣給第三方，住房的產(chǎn)權(quán)就會發(fā)生變化。有買家說，我可以要求把房產(chǎn)證拿在我手上，但高律師指出，賣方可以辦理遺失手續(xù)取得新的房產(chǎn)證，并將住房產(chǎn)權(quán)過戶給新的買家。

地稅工作人員還表示，這種避稅辦法下買方契稅是始終不可免的，只有賣方占了稅收便宜，但風(fēng)險卻全是買方承擔(dān)。

還有，業(yè)主如果因資金短缺還可以拿房產(chǎn)去抵押貸款，當(dāng)發(fā)生還款困難，銀行是有權(quán)利收房的。如果遇上賣家私自抵押或者進行二次銷售，找得到原業(yè)主還好，要是他跑了找不到，那就成無頭官司了。

簽訂合同先租后賣花招

針對5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓住房全額繳納營業(yè)稅及附加費的政策，一些賣方與買方約定，買方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶，到時租金就抵房價。

后果：這種方法和第一種方法一樣，也是賣方節(jié)省了售房的營業(yè)稅及附加費，買方卻要承擔(dān)很大風(fēng)險。如果幾年后住房價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對于買方來講，則要承擔(dān)由此帶來的諸多機會成本。同時賣方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售，對于買方而言法律風(fēng)險極大。另外，地稅部門的工作人員指出，賣方雖然少交了賣房子的營業(yè)稅及附加費，但在租賃期間必須依法承擔(dān)住房出租的營業(yè)稅及附加費、房產(chǎn)稅、個人所得稅等。

假贈與真賣房花招

我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，對私人贈與住房的行為不征收營業(yè)稅。由于稅務(wù)機關(guān)人力限制，不可能對每一筆贈與行為進行核實，所以假贈與真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。

后果：地稅部門工作人員指出，為避免住房買賣雙方利用假贈與行為偷逃稅，國家稅務(wù)總局最近已經(jīng)出臺新規(guī)定，要求個人贈與住房必須提交有效證明材料(如公證書)，經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定這種行為稅務(wù)機關(guān)不可開具發(fā)票。新規(guī)定最關(guān)鍵在于，受贈方在以后轉(zhuǎn)讓住房時會面臨高額的稅收，其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收，重要的是明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。對不是通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，受贈人再轉(zhuǎn)讓住房時的營業(yè)稅，其購房時間將從受贈者取得住房時間算起，而不可從贈與人取得住房時算起。

假贈與讓賣方少交了營業(yè)稅，買方卻要面臨未來出售住房時高額的個人所得稅，很不劃算。

高律師提醒，采取假贈與真買賣的方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，對買方來說還存在很大的交易風(fēng)險。比如確定付款方式就是一個難題。因為賣方在住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前可以隨時撤銷贈與，即使買方已付了定金，也對出售方?jīng)]有約束力，定金很難受到法律保護。此外，《合同法》規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔(dān)責(zé)任?！睋Q言之，如果買方收到的住房有質(zhì)量問題，也不可要求原主人予以賠償。

簽訂“陰陽合同”花招

這是最為普遍的做法，許多中介公司建議買賣雙方在簽訂真實合同之外，另外再簽一個假合同，把售房價格定得比市場價格低很多，以達到少繳稅的目的。這種方法雖然繳了營業(yè)稅、個人所得稅和買方契稅，但因為合同交易價格低了，納稅額相應(yīng)減少。

后果：地稅部門工作人員指出，這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)，買賣雙方除了補繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。我市房地產(chǎn)交易中心征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為，并被移交稅務(wù)稽查部門進行處罰。