變賣和一拍二拍的區(qū)別

房產(chǎn)拍賣的流程與注意事項概覽：從一拍到二拍的時間與價格差異，到拍賣房產(chǎn)的所有權(quán)證辦理難、質(zhì)量無保障及購房成本風險，競拍人需謹慎了解拍賣標的物現(xiàn)狀，規(guī)避潛在風險。

1、時間不同。只有標的物第一次司法拍賣(一拍)流拍，法院才會在三十日內(nèi)安排在同一司法拍賣平臺再次拍賣，即二拍。

2、價格不同。一拍的起拍價是過去常說的保留價，由人民法院參照評估價確定，未作評估則參照市價確定，起拍價不可低于評估價或者市價的百分之七十。二拍的起拍價通常進一步下降，但降價幅度不會高于一拍起拍價的百分之二十。變賣價則是二拍的起拍價。

房產(chǎn)拍賣的注意事項包括哪些

1、住房所有權(quán)證的辦理難以確定

因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會造成拍賣住房的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。

2、住房質(zhì)量沒保障

因為在法院委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于住房存在的其他隱秘或暫時不可顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質(zhì)量瑕疵風險。

一般來說，如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種住房經(jīng)常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，造成存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，住房原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司住房存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，并聲明僅以住房現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物了解清楚后參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。

3、購房成本風險

這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的住房。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程當中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。