商品房預(yù)售價格和銷售價格如何確定

1、一般情況下，開發(fā)商在前期備案時會有一個預(yù)估價格，后期開發(fā)商在銷售的過程當(dāng)中可以根據(jù)市場適當(dāng)調(diào)整售價，但那有一個限度和期限。比如說，在半年內(nèi)你可以適當(dāng)提高或下降10％，但是半年后，那就可以根據(jù)市場超出這個范圍，比如提高25％。那個預(yù)售價有點(diǎn)作用，但效果不大。

2、商品房價格主要由三大塊組成：一是土地成本；二是開發(fā)建造成本；三是利潤、稅費(fèi)、銷售等費(fèi)用。以目前的內(nèi)銷商品來看，價格的構(gòu)成要素絕大部分比重在前二者?；鶞?zhǔn)地價根據(jù)商業(yè)、住宅及工業(yè)等不同的土地使用類別和十種地段制定了級差價格，開發(fā)商在不同地區(qū)取得土地的成本是不一樣的，這也直接造成了房價的懸殊差別。

影響房價的因素有哪些

1、城市規(guī)劃

每個城市在不同的時期對于城市的規(guī)劃重點(diǎn)都有所差異，城市規(guī)劃不是某個人說了算的，是按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長而作局部或通盤調(diào)整，城市規(guī)劃對于房價的影響也比較大。比如增加新的可開發(fā)區(qū)域或允許對舊城區(qū)進(jìn)行更新改造，這都是有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展的。

2、地段交通

我們都知道，住房所處地段的好壞和房價的高低也是有很大關(guān)系的，因?yàn)榫幼≌叩娜粘Ｉ罨蛘呤巧习喙ぷ鞫际请x不開交通的，如果地鐵線路開工、通車，那么一定會帶來房價的上漲。同時如果小區(qū)周邊各方面的商業(yè)配套非常齊全的話，再次出售就一定能賣出好價錢。相反來說如果這一地段周邊有不利因素，比如垃圾場、殯儀館等，會給住房的價格帶來不利的影響。

3、住房自身因素

不管是購買新房還是二手房的購房者，在挑選住房的時候都要看住房結(jié)構(gòu)、樓層、戶型朝向這些因素，因此住房的自身?xiàng)l件也影響著住房的價格。戶型方正，家庭功能齊全，南北通透，樓層好，采光好，這些條件也會一定程度上也是提高住房價格的因素。