買二手房只有房產(chǎn)證沒有土地證能過戶嗎

二手房過戶與土地證關(guān)系復(fù)雜，需依據(jù)土地性質(zhì)及歷史遺留問題具體判斷。購買時(shí)還要注意房產(chǎn)抵押、查封情況，周邊空地用途等，二手房雖配套完善、入住時(shí)間快，但購房細(xì)節(jié)需謹(jǐn)慎。

買二手房只有房產(chǎn)證沒有土地證是否能過戶，需要根據(jù)具體情況而定：

1、土地是集體土地，就是農(nóng)村的住房，土地是宅基地證，綠色土地證的那種。如果是這種情況，是不可過戶。

2、歷史遺留問題，就是以前開發(fā)商有大的土地證，沒有把大土地證分割，造成每一戶沒有單獨(dú)土地，但是有房產(chǎn)證。還有一些開發(fā)商沒有繳足費(fèi)用而沒有辦理土地證，但是也是每一戶都有房產(chǎn)證。 這種情況，房產(chǎn)證是可以過戶的，但是，要到國土部門出證明，證明沒有土地證，或者復(fù)印大國土證到房管部門。

3、土地是國有劃撥土地，就是還是屬于政府的，有大土地證，沒有把大土地證分割到每一戶，但是有房產(chǎn)證。這種情況房產(chǎn)證是可以過戶的，但是，也要到國土部門出證明。

首先還得確定土地是集體土地還是國有土地，如果是集體土地，未經(jīng)國家征收私人進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)是違法的，產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)很大，難以得到法律保護(hù)，住房所有權(quán)證都是辦不了的。如果是國有土地，未辦理商品房銷售許可證就對(duì)外銷售住房也是違法行為，如果你交錢購房了，會(huì)影響你的權(quán)益實(shí)現(xiàn)，存在種種風(fēng)險(xiǎn)。即使是可以進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的國有土地，又有權(quán)預(yù)售，那么的話，按法律規(guī)定，購房者也是有權(quán)要求辦理土地證和住房證的。辦理土地證的好處當(dāng)然大于不辦，如果沒辦土地證，開發(fā)商可以另行將土地使用權(quán)進(jìn)行交易，房隨地走，對(duì)你的權(quán)益的保障就不夠充分和有力了。

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條

下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

買二手房要注意什么

1、有沒有抵押或查封

二手房交易中關(guān)于抵押權(quán)所引起的矛盾是非常多的，如果二手房在貸款沒有還完的情況下是沒辦法過戶的。除了可以要求出賣人出具住房登記部門的查詢證明文件，同時(shí)可以在合同中約定，如對(duì)方隱瞞抵押事實(shí)，可以要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

2、是否有其它影響房產(chǎn)價(jià)格的因素

按小區(qū)地址、小區(qū)名字查詢新聞，如果房子價(jià)格遠(yuǎn)低于同地段同面積的房子，一定要注意，可以向周圍居民或者小區(qū)保安、物業(yè)打聽一下。

3、把談判結(jié)果寫進(jìn)購房合同中

買房談判一定要見到房主本人，不要事事都通過中介溝通，溝通過程記得錄音，一定要談稅費(fèi)，手續(xù)費(fèi)，傭金，家私清單，原物業(yè)的水、電、管理費(fèi)等問題，不但要談還要把約定寫進(jìn)合同里。

4、了解住房附近空地的用途

如果住房周邊有空地，一定要了解清楚未來是什么用途，蓋的層高是多少，是不是影響住房的視野、采光、空氣質(zhì)量等問題。

買二手房有哪些優(yōu)點(diǎn)

1、質(zhì)量一目了然

二手房俗稱存量房，也就是說，已經(jīng)建好或者是已經(jīng)使用多年的住房再次上市進(jìn)行交易。那么已經(jīng)建好的住房，客戶在購買的同時(shí)能清晰地觀察房子的住房建筑質(zhì)量以及裝修質(zhì)量。而且也可以通過小區(qū)里面的業(yè)主了解，房子的質(zhì)量以及小區(qū)的物業(yè)情況。

2、配套完善

二手房周邊區(qū)域經(jīng)過一定年限的規(guī)劃和發(fā)展，周圍商業(yè)生活配套等都會(huì)非常完善，業(yè)主的日常生活也會(huì)便利許多。

3、入住時(shí)間快

有的人購買房子的時(shí)候是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)或者是結(jié)婚。由于時(shí)間比較緊張，從而購買的二手房，原因是二手房可以馬上就入住。而這也是二手房的特色之一。