什么情形可以退房？遭遇退房糾紛怎么解決？

眾所 ，買賣的商品如果有質(zhì)量問題或其它瑕疵，消費(fèi)者可以申請(qǐng)退貨，而作為特殊商品的商品房，其存有質(zhì)量問題或其它瑕疵時(shí)是否允許退房呢？如果申請(qǐng)退房勢(shì)必會(huì)影響開發(fā)商的權(quán)益，他們一般不予辦理退房，這樣的話就難免會(huì)發(fā)生退房糾紛，那怎樣才能保護(hù)自己的合法利益不受侵犯，又能退房呢？下面我們就一起來看看。

一、商品房買賣中可以退房的情形

在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，根據(jù)合同法、商品房買賣司法解釋和商品房銷售管理?xiàng)l例，買受人可以有以下退房理由：

（1）合同無效

預(yù)售商品房必須有預(yù)售證，否則所預(yù)售合同無效。在合同無效的情況下，買受人可以要求退房退款。

（2）合同被撤銷

根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)有重大或者顯失公正，一方以欺詐脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違背意思的情況下訂立的合同，有損害方有對(duì)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。

就實(shí)踐來看，出賣人常存在三種欺詐情形：

一是故意隱瞞未取得預(yù)售許可證或者提供虛假的許可證；

二是故意隱瞞所售住房已經(jīng)抵押的事實(shí)；

三是故意隱瞞所售住房已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置住房的事實(shí)。

當(dāng)出賣人存在上述欺詐情形時(shí)買受人可以要求退房退款。

（3）出賣人嚴(yán)重違約

合同法規(guī)定一方不履行合同、履行合同違反約定致使合同目的不可實(shí)現(xiàn)，另一方有權(quán)解除合同。具體地說在商品房買賣中出賣人可能存在下列違約行為造成買受人合同目的不可實(shí)現(xiàn)：

1、不可交房違約

這里又會(huì)有出賣人將所售住房再作抵押或者再轉(zhuǎn)賣他人兩種情況。

2、交房違約

出賣人不可按合同約定的時(shí)間交付住房高于三個(gè)月時(shí)買受人有權(quán)解除合同。

3、不可辦證違約

買受人在商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理住房所有權(quán)登記的期限屆滿后高于一年，由于出賣人的原因造成買受人無法辦理住房所有權(quán)登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同。

4、交付住房套型錯(cuò)誤

對(duì)于交房時(shí)的套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致的，買受人有權(quán)退房。

5、交付住房面積偏差高于3％

凡實(shí)際測(cè)量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積偏差比值其中有一項(xiàng)超出3％的，購房人有權(quán)退房。

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更而造成退房

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更造成商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，購房人有權(quán)退房。

7、其他根本違約情形

如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并造成商品房買賣合同不可繼續(xù)履行的，買營業(yè)房無法營業(yè)等。

（4）雙方無過錯(cuò)的原因

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并造成商品房買賣合同不可繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。

上述四方面的理由，基本上可以保證買受人的合法利益。如果買受人愿意也可以和出賣人約定解除合同的理由，這樣將能更好地保護(hù)買受人的利益。

二、商品房退房糾紛怎么解決？

退房糾紛是指商品房買受人與出賣人訂立合同后，買受人基于一定的理由又要求撤銷或解除合同并退還所付購房款而產(chǎn)生的爭(zhēng)議。實(shí)踐中開發(fā)商往往在與買受人簽訂合同時(shí)百般許諾，但在簽訂合同后卻一再令買受人失望，從而讓買受人忍無可忍要求退房。

如果發(fā)生退房糾紛應(yīng)按如下方式解決：

1、商議

商議是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)議解決糾紛。

買方與賣方對(duì)所發(fā)生的糾紛進(jìn)行商議，提出一個(gè)對(duì)雙方都滿意的解決方案，并就此達(dá)成一個(gè)糾紛解決協(xié)議。此種解決方式對(duì)買賣雙方來講都是的解決方式，因?yàn)榧仁r(shí)又省力還省錢。但此方式是建立在雙方都相互讓步的基礎(chǔ)之上的，為求達(dá)到相互的共贏，就必須有取舍，如果某一方過于堅(jiān)持自身的利益，就很難商議成功。

2、調(diào)解

這是指在非仲裁機(jī)關(guān)和訴訟外的第三方主持下，買方與賣方達(dá)成協(xié)議解決糾紛。此種方式也是不錯(cuò)的糾紛解決方案，但在糾紛方案的商定中，要求中立的第三方，并且無論商議的結(jié)果如何對(duì)第三方均無利害沖突才能成立。

一旦存在利害沖突，中立的天平就會(huì)傾斜，那么商議出來的處理方案也很難讓買賣雙方滿意，從而達(dá)不到解決糾紛的效果。

3、仲裁

仲裁是指買賣雙方當(dāng)事人依據(jù)他們事先或事后達(dá)成的協(xié)議，自愿將其爭(zhēng)議提交給雙方同意的仲裁機(jī)關(guān)，由該仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)做出裁決以解決糾紛。

仲裁解決是終局的，裁決結(jié)果對(duì)雙方都具有約束力并依照裁決結(jié)果執(zhí)行，不存在當(dāng)事人不服上訴的問題。仲裁簡(jiǎn)單、靈活、快速、費(fèi)用低廉，但是采取這樣的處理方式是要買賣雙方共同同意交由同一仲裁機(jī)構(gòu)裁決，如有一方不同意，將不可采取這樣的處理方式。

4、訴訟

訴訟是指買賣雙方當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)做出判決以解決糾紛。

人民法院經(jīng)過開庭審理后，就雙方之間的糾紛做出解決。我國實(shí)行的是二審終審制，當(dāng)事人如對(duì)一審法院作出的判決不服，可以向上一級(jí)法院上訴。此種方式是最權(quán)威的解決方式，但是判決時(shí)間長(zhǎng)，且費(fèi)用較高。