住房預售制度有哪些

根據(jù)商品房預售法律制度規(guī)定：

1、預售的商品房必須是作為商品房項目建設的住房，而不是政府批準的一些社會福利性住房，或社會保障性、社會救濟性質(zhì)的住房，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化住房。因此，此類住房具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。

2、預售的商品房是處于特定狀態(tài)的住房，即必須是已經(jīng)開工建設，正處于正常的施工建設狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。

3、預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實存在。因此，作為正處在施工建設狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實存在的住房提前銷售，是預售的最顯著的特征。

4、商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預售條件的開發(fā)公司，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)公司。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。

5、商品房預售，必須依照有關法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規(guī)定向購房人公示，即具備法定公開性。

住房預售合同糾紛怎么解決

1、以完善商品房預售登記制度為起點，通過全面統(tǒng)一裁判標準及規(guī)范運用交易習慣完善商品房預售及相關制度的立法；采取行政監(jiān)管的方式，設立專門的監(jiān)管機構，規(guī)范商品房預售市場。

2、建立健全相應的懲處機制，明確房地產(chǎn)開發(fā)公司違法行為的賠償責任；依托律師代理購房、引入保險機制、完善維權機制等形式，完善相應的保障制度和體系。

3、從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不可履行的，購房方有挑選要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照住房價格上漲或實際損失計算）的權利。