樓市泡沫如何界定

我國(guó)樓市經(jīng)過(guò)幾十年的飛速發(fā)展，如今房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一輪又一輪的飛漲，而對(duì)于樓市泡沫這一說(shuō)法一直廣受爭(zhēng)議，無(wú)論是普通民眾還是開(kāi)發(fā)商或是專(zhuān)業(yè)人員對(duì)此都有自己的見(jiàn)解，那么樓市泡沫如何界定?

樓市是否存在泡沫要從以下幾方面來(lái)判斷：

1、房?jī)r(jià)表現(xiàn)為出售價(jià)格過(guò)高、出售價(jià)格快速上漲、出售價(jià)格全面上漲、實(shí)際租金下跌、投資者對(duì)形勢(shì)十分樂(lè)觀。

過(guò)高房?jī)r(jià)收入比意味著房地產(chǎn)價(jià)格脫離需求基礎(chǔ)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)急劇上揚(yáng)是房地產(chǎn)泡沫的重要表現(xiàn)，而合理的出售價(jià)格增長(zhǎng)不應(yīng)高于可支配收入的增長(zhǎng)，否則這個(gè)增長(zhǎng)將不可能長(zhǎng)期持續(xù)。

通常租賃市場(chǎng)可以準(zhǔn)確反映真實(shí)的消費(fèi)需求，當(dāng)銷(xiāo)售市場(chǎng)投機(jī)需求旺盛時(shí)，租賃市場(chǎng)上供給大量增加的同時(shí)需求大量轉(zhuǎn)向銷(xiāo)售市場(chǎng)，結(jié)果將造成房地產(chǎn)的租賃價(jià)格下降。投資者樂(lè)觀是房地產(chǎn)價(jià)格和需求泡沫增長(zhǎng)的心理基礎(chǔ)，樂(lè)觀心理改變也是造成泡沫破滅的充分必要條件。

2、需求表現(xiàn)：住房銷(xiāo)售急劇增長(zhǎng)，抵押貸款大幅增加，國(guó)內(nèi)外資金大量進(jìn)入。

住房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率過(guò)高的增長(zhǎng)意味市場(chǎng)上著存在真實(shí)需求以外的投資需求。而房地產(chǎn)真實(shí)需求依賴于家庭收入的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投機(jī)需求則主要依賴于住房抵押貸款的增長(zhǎng)。因此，住房抵押貸款增長(zhǎng)與家庭可支配收入增長(zhǎng)比，從需求的角度反映房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展程度，指標(biāo)值越大，說(shuō)明投機(jī)程度越高。

3、供給表現(xiàn)：供給超常增長(zhǎng)，住房空置率過(guò)高。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是房產(chǎn)供給對(duì)需求最為直接的反應(yīng)，如果開(kāi)發(fā)投資額高于正常的增長(zhǎng)速度則可能意味著投機(jī)需求和虛高價(jià)格的形成。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)高于其他全部貸款的增長(zhǎng)速度，超正常速度的貸款增長(zhǎng)，可能是銀行資金對(duì)投機(jī)需求的趨利性反應(yīng)，一定要引起足夠的重視，這說(shuō)明樓市泡沫正在或已經(jīng)形成。

除此之外房住房空置率也是房產(chǎn)超需求供給的真實(shí)表現(xiàn)，當(dāng)前我國(guó)的住房空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際公認(rèn)警戒線10%的標(biāo)準(zhǔn)，雖然當(dāng)前我國(guó)的空置率概念與國(guó)際存在一些區(qū)別，但同樣反應(yīng)了一些問(wèn)題。

房產(chǎn)泡沫可以理解為房?jī)r(jià)在連續(xù)上漲過(guò)程當(dāng)中持續(xù)上揚(yáng)，而這種趨勢(shì)使得大多數(shù)人產(chǎn)生價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，從而造成房?jī)r(jià)的循環(huán)性不斷上漲，而事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹最終的結(jié)果是預(yù)期逆轉(zhuǎn)、過(guò)高的空置率和房?jī)r(jià)的暴跌，而且從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，樓市泡沫是不可能會(huì)持續(xù)存在的現(xiàn)象。