樓市泡沫如何界定

我國樓市經(jīng)過幾十年的飛速發(fā)展，如今房價已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一輪又一輪的飛漲，而對于樓市泡沫這一說法一直廣受爭議，無論是普通民眾還是開發(fā)商或是專業(yè)人員對此都有自己的見解，那么樓市泡沫如何界定?

樓市是否存在泡沫要從以下幾方面來判斷：

1、房價表現(xiàn)為出售價格過高、出售價格快速上漲、出售價格全面上漲、實(shí)際租金下跌、投資者對形勢十分樂觀。

過高房價收入比意味著房地產(chǎn)價格脫離需求基礎(chǔ)，房地產(chǎn)價格持續(xù)急劇上揚(yáng)是房地產(chǎn)泡沫的重要表現(xiàn)，而合理的出售價格增長不應(yīng)高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續(xù)。

通常租賃市場可以準(zhǔn)確反映真實(shí)的消費(fèi)需求，當(dāng)銷售市場投機(jī)需求旺盛時，租賃市場上供給大量增加的同時需求大量轉(zhuǎn)向銷售市場，結(jié)果將造成房地產(chǎn)的租賃價格下降。投資者樂觀是房地產(chǎn)價格和需求泡沫增長的心理基礎(chǔ)，樂觀心理改變也是造成泡沫破滅的充分必要條件。

2、需求表現(xiàn)：住房銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內(nèi)外資金大量進(jìn)入。

住房銷售額增長率過高的增長意味市場上著存在真實(shí)需求以外的投資需求。而房地產(chǎn)真實(shí)需求依賴于家庭收入的增長，房地產(chǎn)投機(jī)需求則主要依賴于住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展程度，指標(biāo)值越大，說明投機(jī)程度越高。

3、供給表現(xiàn)：供給超常增長，住房空置率過高。

房地產(chǎn)開發(fā)投資是房產(chǎn)供給對需求最為直接的反應(yīng)，如果開發(fā)投資額高于正常的增長速度則可能意味著投機(jī)需求和虛高價格的形成。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長高于其他全部貸款的增長速度，超正常速度的貸款增長，可能是銀行資金對投機(jī)需求的趨利性反應(yīng)，一定要引起足夠的重視，這說明樓市泡沫正在或已經(jīng)形成。

除此之外房住房空置率也是房產(chǎn)超需求供給的真實(shí)表現(xiàn)，當(dāng)前我國的住房空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際公認(rèn)警戒線10%的標(biāo)準(zhǔn)，雖然當(dāng)前我國的空置率概念與國際存在一些區(qū)別，但同樣反應(yīng)了一些問題。

房產(chǎn)泡沫可以理解為房價在連續(xù)上漲過程當(dāng)中持續(xù)上揚(yáng)，而這種趨勢使得大多數(shù)人產(chǎn)生價格會繼續(xù)上漲的預(yù)期，從而造成房價的循環(huán)性不斷上漲，而事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫過度膨脹最終的結(jié)果是預(yù)期逆轉(zhuǎn)、過高的空置率和房價的暴跌，而且從本質(zhì)上來說，樓市泡沫是不可能會持續(xù)存在的現(xiàn)象。